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Manter o título de propriedade como inquilinos em comum normalmente não evita o inventário, pelo menos não sem uma pequena ajuda. Certas leis e regras determinam quem herdará a participação acionária de um falecido se seu colega de quarto ou ente querido tiver falecido e vocês possuírem uma casa juntos como inquilinos em comum.
Por que o inventário pode ser necessário
Sucessões é o processo legal de transferência de propriedade de bens do nome de uma pessoa falecida para os nomes dos beneficiários. Também garante que os credores possam reivindicar o pagamento do patrimônio do falecido e que as declarações fiscais finais sejam apresentadas, incluindo uma declaração de imposto sobre o patrimônio, se o patrimônio for grande o suficiente.
Tudo isso pode levar algum tempo e há algumas despesas envolvidas, por isso muitas pessoas planejam seus bens para tentar evitar ao máximo o inventário. Infelizmente, manter propriedades como inquilinos em comum normalmente não conseguirá isso, a menos que medidas adicionais sejam tomadas.
A definição de um arrendamento em comum
O arrendamento em comum é uma forma de propriedade entre duas ou mais pessoas. Os inquilinos não precisam ter interesses acionários iguais – um pode possuir 25% da propriedade enquanto o outro detém 75% da propriedade. Ambos têm direito ao uso de toda a casa.
Esse tipo de propriedade é comum entre indivíduos solteiros, quando um contribui mais financeiramente para a propriedade do que o outro. A porcentagem de propriedade de um inquilino na casa é normalmente proporcional às suas contribuições, portanto, ele tem o direito de transferir sua participação para outra pessoa durante sua vida ou após a morte, sem o consentimento ou permissão do outro inquilino ou inquilinos.
Observação
Cada inquilino reserva-se o direito de incluir a sua parte do imóvel no seu plano patrimonial, deixando-a a quem quiser quando falecer.
Inquilinos em Comum vs. Inquilinos Conjuntos
O arrendamento conjunto é outra forma comum de deter o título de propriedade, e este tipo de propriedadefazevitar inventário porque traz direitos de sobrevivência.
“Sobrevivência” significa que quando um inquilino morre, a parte dessa pessoa na casa é transferida direta e automaticamente para o inquilino sobrevivente. Não há necessidade de envolvimento de um tribunal de sucessões porque a transferência ocorre de pleno direito.
Os inquilinos conjuntos detêm partes iguais da propriedade. A propriedade é 50/50 se houver dois deles. Nenhum deles pode vender ou onerar a sua parte sem a cooperação e consentimento do outro.
Observação
Os direitos de sobrevivência inerentes ao título erradicariam o legado se um inquilino tentasse transferir a sua parte da propriedade para outra pessoa no seu plano patrimonial.
Quando uma propriedade é titulada no nome exclusivo do falecido
Esta situação pode parecer impossível à primeira vista. A propriedade de uma casa compartilhada, como um arrendamento em comum, não pode ser mantida em nome de apenas uma pessoa – mas a participação acionária do falecido pode ser.
Se a parte do falecido na propriedade do inquilino em comum for titulada apenas em seu nome, essa participação acionária na casa passaria por seu patrimônio de inventário de uma de duas maneiras.
- Iria para os beneficiários indicados no último testamento e testamento do falecido, o inquilino deixou um testamento válido. Essa parcela do imóvel inquilino comum passaria aos beneficiários indicados no testamento para recebê-lo.
- Iria para os herdeiros legais do falecido se o inquilino não deixasse testamento. Estes são indivíduos que herdam de um falecido de acordo com as leis estaduais, chamadas leis de intestino, quando nenhuma outra disposição de planejamento patrimonial tiver sido feita.
Cônjuges e filhos geralmente são os primeiros na fila para herdar quando o falecido não deixa testamento ou outro plano patrimonial.
As leis de intestino do estado onde o falecido vivia no momento da morte governariam se a propriedade do inquilino em comum não fosse um imóvel. Caso contrário, as leis do intestino do estado onde o imóvel está localizado prevaleceriam, mesmo que essas leis sejam diferentes das leis do estado em que o falecido morreu.
O resultado final é que um sobrevivente que detém o título desta forma acabará com um novo inquilino – quem herdou a parte do outro inquilino. Você pode acabar possuindo uma propriedade com um completo estranho.
Observação
Na melhor das hipóteses, o outro inquilino poderia ter legado sua parte a você. Você seria então proprietário de toda a propriedade, assim como faria em um arrendamento conjunto com direitos de sobrevivência, mas a transação estaria sujeita a inventário.
Se o falecido tivesse uma confiança viva revogável
A parte da casa do falecido passaria para um beneficiário fora do inventário se ele formasse um trust vivo revogável e titulasse sua parte da propriedade em nome do trust. Nesse caso, a parte desse inquilino iria diretamente para os beneficiários nomeados nos documentos fiduciários, sem envolvimento de um tribunal.
Observação
Isso não é uma função da escritura comum do inquilino, mas sim uma função do trust vivo. Trustes vivos revogáveis evitam o inventário de todos os seus bens.
Considerações sobre hipoteca
Uma hipoteca é uma dívida, e o processo de inventário também trata das dívidas do falecido, mas o patrimônio do falecido serianãoser responsável pelo pagamento da hipoteca se o empréstimo for em nome conjunto. Nesse caso, a lei do consumidor supera a lei de sucessões. Ambos os inquilinos estavam contratualmente obrigados a pagar a hipoteca, de modo que toda a obrigação contratual passa automaticamente para o sobrevivente por força da lei se apenas um deles sobreviver.
Observação
No entanto, o espólio do falecido seria responsável pelo pagamento da hipoteca ou pela resolução da situação se o falecido tivesse uma hipoteca em seu nome exclusivo.
Opções dos inquilinos
Obviamente, você não quer perder sua casa se seu co-inquilino morrer, mas talvez não queira possuir uma propriedade – ou morar com – quem herda a parte do outro inquilino. Você tem algumas opções.
Você poderá chegar a um acordo com o novo inquilino para vender a propriedade se não quiser morar lá. Todos poderiam receber a sua parte legítima dos lucros com base nos seus interesses de propriedade.
Você pode comprar a participação do novo inquilino ou encontrar outra pessoa que esteja disposta a fazê-lo.
Você também pode entrar com algo chamado de “ação de partição” no tribunal, pedindo a um juiz que force a venda da propriedade e pague a cada um de vocês suas respectivas parcelas de propriedade dos lucros.
Perguntas frequentes (FAQ)
Existe alguma outra maneira de evitar o inventário de propriedades comuns de inquilinos além de usar um trust vivo?
Alguns estados, incluindo a Califórnia, prevêem escrituras revogáveis de transferência por morte que permitem que você transfira sua parte da propriedade para seu coproprietário sem a necessidade de inventário. As propriedades de inquilinos em comum permitem que você transfira sua participação acionária durante sua vida ou após sua morte, para que você possa usar esse tipo de escritura se seu estado permitir. Verifique com um advogado local para ter certeza.
O inventário pode forçar a venda de uma propriedade de inquilino em comum se o sobrevivente não quiser vender?
O inventário pode envolver potencialmente uma venda forçada da propriedade pelo espólio ou pelo credor se não houver fundos suficientes no espólio para liquidar o saldo da hipoteca e o espólio for responsável por pagá-lo.
