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Principais conclusões
- Um título de fideicomisso é um tipo de garantia para um empréstimo que nomeia um terceiro chamado
- “administrador” para manter o título legal até que você o pague.
- O administrador é normalmente uma entidade como uma empresa de títulos com “poder de venda” no caso de você deixar de pagar o empréstimo.
- Em muitos estados, você pode ter um título fiduciário ou uma hipoteca, mas não ambos.
- Ao contrário de uma hipoteca, em caso de inadimplência, o administrador tem o poder de vender o imóvel sem processo judicial. Isso é chamado de “execução hipotecária extrajudicial”.
Definição e exemplo de um contrato de fideicomisso
Um contrato de fideicomisso é um acordo entre você – o comprador da casa – e seu credor. Ele afirma que você reembolsará o empréstimo e que um terceiro deterá o título legal da propriedade até que você o faça. Este terceiro é conhecido como “administrador”.
Um título de fideicomisso é a garantia do seu empréstimo. Está registrado nos registros públicos. Se um estado assim o exigir, os mutuários devem concordar em assinar o contrato de fideicomisso se quiserem contrair um empréstimo à habitação, tal como teriam de fazer para assinar uma hipoteca noutro estado.
Como funciona um contrato de confiança?
Um contrato de fideicomisso se dirige a três partes:
- O fiduciário, ou devedor, que é o mutuário
- O administrador, que detém o título “nu ou legal” (geralmente uma empresa de títulos)
- O beneficiário, que é o credor
O administrador não representa o mutuário nem o credor. O administrador é normalmente uma entidade, como uma empresa de títulos, que detém o “poder de venda” no caso de inadimplência no empréstimo.Uma vez paga a escritura integralmente, o administrador retransmite o imóvel ao comprador.
Um contrato de fideicomisso inclui a maioria das mesmas informações que uma hipoteca, incluindo:
- O valor original do empréstimo
- Uma descrição legal do imóvel utilizado como garantia da hipoteca
- Os nomes das partes: administrador, fiduciário e beneficiário
- As datas de início e vencimento do empréstimo
- As disposições e requisitos da hipoteca
- Taxas atrasadas
- Processo legal em caso de inadimplência (cláusula de “poder de venda”)
- Cláusulas de aceleração e alienação, que detalham quando o proprietário é considerado inadimplente ou quando pode vender a casa
- Riders como penalidades de pré-pagamento ou os termos de uma hipoteca com taxa ajustável
O agente fiduciário pode registrar uma notificação de inadimplência caso o mutuário não pague de acordo com os termos da nota promissória. O administrador também pode trocar outro administrador para lidar com a execução hipotecária em si, apresentando uma substituição formal do administrador na maioria dos casos.
Escritura de fideicomisso vs. hipoteca
Ao contrair um empréstimo para comprar uma casa, você assinará uma hipoteca ou um título fiduciário. Esses termos muitas vezes podem ser usados de forma intercambiável, mas existem algumas distinções importantes.
| Hipoteca | Escritura de confiança | |
|---|---|---|
| Usado em todos os estados. | Usado em alguns estados. | |
| Banco executa hipoteca nos tribunais. | Execução hipotecária extrajudicial. | |
| Entre devedor e credor. | Entre mutuário, credor e administrador. | |
| Credor e devedor têm interesse na propriedade até que o empréstimo seja liquidado. | O administrador tem o título legal da propriedade até que o empréstimo seja reembolsado. |
Execução hipotecária
O administrador tem o poder de vender o imóvel em caso de inadimplência, sem procedimento judicial. Isso é chamado de “execução hipotecária extrajudicial”. É uma diferença fundamental entre um título de fideicomisso e uma hipoteca. Com uma hipoteca, o banco deve recorrer ao tribunal para iniciar a execução hipotecária.
O administrador não pode concluir a execução hipotecária até que decorra um determinado período de tempo a partir do aviso de inadimplência. Alguns estados permitem um período de resgate. Nesse caso, o mutuário tem tempo para recomprar o imóvel após a execução extrajudicial. Outros estados dão aos mutuários o direito à mediação antes do início do processo de execução hipotecária.
Leis Estaduais
Alguns estados não reconhecem atos de confiança. Alguns estados permitem hipotecasouatos de confiança. Outros permitem ambos.Consulte um advogado imobiliário sobre as opções e requisitos legais de onde você mora.
Escritura de Fideicomisso vs. Nota Promissória
A escritura fiduciária documenta os termos da dívida, garantida pelo imóvel. A nota promissória é um documento separado, embora muitas vezes ande de mãos dadas com um título fiduciário.
Uma nota promissória é uma promessa de pagamento, assinada pelo mutuário em favor do credor. Contém os termos do empréstimo, como taxa de juros e obrigações de pagamento. Legalmente, tanto uma hipoteca quanto um título fiduciário são tipos de notas promissórias.
A nota promissória é marcada como “paga integralmente” quando o empréstimo é quitado. Ele é devolvido ao mutuário junto com uma escritura de retransmissão registrada. O credor retém a nota promissória durante o prazo do empréstimo. O mutuário tem apenas uma cópia até que o empréstimo seja liquidado.
