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Uma hipoteca reversa permite que proprietários de casas com 62 anos ou mais complementem suas finanças contraindo um empréstimo usando o patrimônio de sua casa. O dinheiro pode ser usado para contas médicas ou quaisquer outras despesas. O aspecto único de uma hipoteca reversa é que não há pagamentos mensais obrigatórios e o empréstimo só precisa ser liquidado se a casa for vendida ou não servir mais como residência principal do mutuário.
Uma hipoteca reversa também pode ser usada para ajudar alguém a comprar uma casa. Neste tipo de hipoteca reversa, conhecida como HECM para Compra, o comprador da casa dá uma entrada e toma emprestado o Saude Teu devido, sem qualquer obrigação de efetuar o pagamento mensal da hipoteca. É importante entender como funciona um HECM para Compra, os requisitos para se qualificar para este tipo de empréstimo e os prós e contras se você estiver considerando esta opção.
Principais conclusões
- Uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial (HECM) para compra permite que os mutuários qualificados complementem um custo substancial de sua compra de casa com um empréstimo HECM que não exige pagamento mensal de hipoteca.
- Um comprador de casa que usa um HECM para compra para ajudar a comprar uma casa precisará de dinheiro suficiente para fazer um pagamento inicial substancial – normalmente 40% ou mais do preço de compra.
- Um HECM para compra permite que os compradores de casas preservem outras economias para a aposentadoria, permitindo que esse dinheiro permaneça investido e cresça.
- Um empréstimo HECM para compra inclui um prêmio de hipoteca de 2% que deve ser pago no fechamento, bem como outros custos de fechamento.
Como comprar uma casa com hipoteca reversa
Para compreender completamente o processo HECM para Compra, é necessário primeiro entender completamente o que é um HECM. A maioria das hipotecas reversas emitidas nos EUA são HECMs. A característica distintiva dos HECMs é que eles são segurados pela Federal Housing Administration (FHA), que faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA.
Muitos HECMs são usados para complementar a renda do mutuário. O valor que pode ser sacado contra o patrimônio que o mutuário possui na casa depende de uma série de fatores, incluindo:
- A taxa de juros atual
- A idade do mutuário mais jovem ou do cônjuge não mutuário elegível
- O menor entre o valor de avaliação da casa, o preço de venda ou o limite de hipoteca HECM FHA ($ 970.800 em 2022).
O processo HECM para compra permite que um mutuário use uma hipoteca de conversão de valor residencial para comprar uma casa usando o produto da hipoteca reversa. O maior benefício de um HECM para compra, também conhecido como reverso para compra, é a flexibilidade que você terá para reembolsar tanto ou tão pouco do empréstimo quanto desejar a cada mês – ou não fazer nenhum pagamento mensal.
Observação
Um empréstimo HECM para compra deve ser reembolsado se você vender a casa, não usá-la mais como residência principal, morrer ou deixar de cumprir as obrigações do empréstimo, como manter o seguro residencial e os impostos sobre a propriedade em dia. Como os HECMs têm uma cláusula de “não recurso”, você e seus herdeiros nunca deverão mais no empréstimo do que o valor de avaliação da casa.
Como Gabe Bodner, especialista em hipotecas da The Rueth Team of Fairway Independent Mortgage, com sede em Denver, disse à Saude Teu por telefone, um HECM para compra permite que os mutuários comprem a casa que desejam, ao mesmo tempo que permite que suas economias continuem crescendo para a aposentadoria.
“Se você usar uma hipoteca reversa estrategicamente, ainda poderá fazer o pagamento da hipoteca e obter patrimônio enquanto preserva seus outros ativos, como um IRA ou 401 (k)”, disse Bodner. “Ao não usá-los prematuramente, você também pode potencialmente economizar em impostos e multas, fornecendo, em última análise, mais ativos para aumentar a probabilidade de sucesso financeiro na aposentadoria.”
No entanto, você precisa ter dinheiro suficiente para fazer um pagamento inicial substancial na compra de uma casa – normalmente entre 45% e 62% do preço de compra, dependendo da idade do comprador ou da idade do cônjuge não mutuário elegível.O valor do adiantamento necessário é calculado pelo HUD.
Aqui estão alguns exemplos do pagamento inicial mínimo exigido para casas com preços diversos.
| Preço de compra | Adiantamento aos 62 anos | Adiantamento aos 67 anos | Adiantamento aos 71 anos | Adiantamento aos 75 anos |
|---|---|---|---|---|
| US$ 200.000 | US$ 127.507 | US$ 120.507 | US$ 116.507 | US$ 111.307 |
| US$ 350.000 | US$ 216.592 | US$ 204.342 | US$ 197.342 | US$ 188.347 |
| US$ 500.000 | US$ 307.492 | US$ 290.387 | US$ 280.387 | US$ 267.387 |
| US$ 679.650 | US$ 412.544 | US$ 388.757 | US$ 375.164 | US$ 356.607 |
Esses valores de adiantamento são estimativas. Os adiantamentos reais variam de acordo com as taxas de juros e outros fatores.
Observação
Os custos de fechamento de um HECM para compra incluem um prêmio de hipoteca inicial de 2% do valor da propriedade, bem como outras taxas de credores e terceiros.
Prós e contras de usar um HECM para compra
Maximiza seu poder de compra
Complementa o fluxo de caixa
Preserva as poupanças de reforma para o crescimento
Somente mutuários com mais de 62 anos podem se qualificar
Os custos adicionais incluem um prêmio de hipoteca inicial
O empréstimo deve ser reembolsado se a casa não for mais usada como residência principal ou se outras circunstâncias se aplicarem
Prós explicados
- Maximiza seu poder de compra: Um empréstimo HECM pode ser adicionado ao produto da venda de uma casa ou ao dinheiro disponível para ajudar alguém a comprar a casa que deseja.
- Complementa o fluxo de caixa: Um HECM para compra não exige que o mutuário faça o pagamento mensal da hipoteca, permitindo que esse dinheiro seja usado para despesas diárias.
- Preserva a aposentadoria e outras poupanças para o crescimento: Em vez de usar as poupanças de um IRA ou 401(k) para ajudar a comprar uma casa, o mutuário pode continuar a deixar esses investimentos crescerem e também evitar ser tributado sobre retiradas.
Contras explicados
- Somente mutuários com mais de 62 anos podem se qualificar: HECM para compra tem os mesmos requisitos de idade que uma hipoteca tradicional de conversão de valor residencial. De acordo com Bodner, uma hipoteca reversa proprietária está disponível para mutuários com 55 anos ou mais.
- Os custos adicionais incluem um prêmio de hipoteca inicial: Um HECM para compra inclui um prêmio de hipoteca de 2% que deve ser pago no fechamento. Alternativas a um HECM podem ser mais acessíveis.
- Requisitos de reembolso do empréstimo: Tal como acontece com qualquer HECM, o empréstimo deve ser reembolsado se o mutuário deixar de usar a casa como residência principal ou não cumprir as obrigações do empréstimo, como o pagamento de impostos sobre a propriedade ou custos de seguro residencial.
Como obter um HECM para compra
A FHA exige que os mutuários interessados em obter um empréstimo HECM para compra concluam um programa de aconselhamento para determinar se ele é adequado. Os conselheiros analisarão os requisitos de elegibilidade do programa e explicarão as implicações financeiras deste empréstimo. Eles também querem ter certeza de que os mutuários compreendem as disposições de reembolso do empréstimo e consideram as opções que podem ser mais adequadas. A FHA fornece uma ferramenta de pesquisa online para encontrar um conselheiro HECM.
Você também pode explorar a lista de todos os credores aprovados pela FHA (marque a caixa que diz “hipotecas reversas”). Se você atender aos critérios para um empréstimo HECM, esta lista de credores é o ponto de partida para obter um empréstimo HECM para compra. Você também pode pedir a um conselheiro HECM uma lista de credores.
Perguntas frequentes (FAQ)
Ao utilizar um HECM para Compra, qual o valor sobre o qual incidem os juros?
Com um empréstimo HECM para compra, você deverá o valor emprestado, mais taxas e juros. Se você não efetuar o pagamento mensal do empréstimo, o valor aumentará a cada mês. Tal como acontece com uma hipoteca tradicional, as taxas de juros flutuam e você pode obter uma taxa fixa ou ajustável. Além dos juros, os custos correntes incluem um prêmio anual de seguro hipotecário de 0,5% do saldo da hipoteca. Os juros e o seguro hipotecário podem ser incluídos no empréstimo todos os meses.
Quais são os requisitos de renda para um HECM para compra?
Para se qualificar para receber uma hipoteca reversa segurada pela FHA, o mutuário deve ter recursos financeiros suficientes para continuar em dia com impostos sobre a propriedade, seguros, manutenção da propriedade, taxas HOA e outros custos. Além disso, o mutuário não pode estar inadimplente em nenhuma dívida federal. Se você está planejando comprar uma casa usando um empréstimo HECM para compra, precisará de substancialmente mais para um pagamento inicial do que ao comprar uma casa com um empréstimo tradicional – geralmente mais de 40% do custo total da casa.
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