Dicas para comprar uma casa à venda pelo proprietário

A maioria das pessoas não começa com a intenção de comprar uma casa à venda pelo proprietário (FSBO), mas essas propriedades surgem regularmente no mercado imobiliário. Você deve acompanhar essas listagens fora do mercado ou ficar longe? Veja o que você deve ter em mente se estiver pensando em comprar uma casa que está à venda pelo proprietário.

Você precisa de um agente? 

Obviamente, o vendedor não quer contratar um agente de listagem, mas muitos proprietários estão dispostos a pagar um agente do comprador. Se você já tiver um agente, ele poderá entrar em contato com o comprador em seu nome. Se você ainda não tem um, considere encontrar alguém que esteja disposto a assumir o cargo.

Os agentes do comprador nem sempre ficam entusiasmados em trabalhar em FSBOs sem um agente de listagem, porque não querem a responsabilidade e isso pode significar mais trabalho, não necessariamente mais dinheiro. Quando apenas um agente está envolvido, essa pessoa muitas vezes acaba fazendo o trabalho de ambos os lados.

Quanto às suas necessidades, ter um agente pode ser extremamente útil durante todo o processo, e o vendedor normalmente paga a comissão do agente, portanto não há razão para não trabalhar com alguém. Por que ir sozinho se você não precisa?

Escrevendo o contrato de compra

Um contrato de compra estabelece os termos da venda entre você e o vendedor. Se você não se sentir confortável em escrever um e não quiser contar com a ajuda de um agente, ligue para um advogado imobiliário para cuidar desse aspecto da transação para você. Na verdade, você deve ter um advogado esperando nos bastidores para garantir que a transação seja realizada legalmente e que todos os seus direitos sejam protegidos.

Muitos advogados redigem uma oferta de compra e outros documentos por uma taxa razoável, e geralmente é um dinheiro bem gasto. Você também pode encontrar contratos de compra de imóveis on-line, mas talvez seja melhor contratar um profissional se não tiver experiência para preencher os formulários corretamente.

Se você decidir cuidar dos documentos sozinho, lembre-se dos seguintes conselhos.

Ofereça menos que o preço de tabela

Dessa forma, as negociações só poderão subir. Se você começar muito alto, não poderá voltar a descer. Também pode ajudar a definir antecipadamente se o preço de tabela é razoável ou uma quimera. Verifique por quais propriedades comparáveis ​​na área estão sendo vendidas e esteja preparado para negociar.

Escreva em Contingências

Tenha uma saída para a transação caso encontre defeitos físicos no imóvel que o vendedor não consiga consertar ou se seu empréstimo não for aprovado, entre outras questões. Algumas contingências comuns incluem uma avaliação satisfatória da casa, aprovação do empréstimo, inspeção residencial e inspeção de pragas satisfatórias, título claro do vendedor, aprovação das divulgações do vendedor e segurabilidade. Se algum desses fatores não puder ser atendido, o contrato torna-se nulo e sem efeito se você incluiu as cláusulas de contingência adequadas.

Não dê o seu depósito em dinheiro ao vendedor

Dê seu depósito em dinheiro sério (o dinheiro que você envia com sua oferta de compra) a um terceiro para mantê-lo em seu nome, como uma empresa de títulos ou garantia. Normalmente, o agente de listagem o colocaria em sua conta de garantia para custódia. Você não quer que isso vá para a conta corrente do vendedor. E se o vendedor gastar e o negócio fracassar devido a uma dessas cláusulas de contingência? Ou e se eles se recusarem a devolvê-lo para você? Você ficaria sem dinheiro, pelo menos até levá-los ao tribunal.

Determine quem paga pelo quê

Quem paga quais taxas são negociáveis. Descubra quem pagará pelos impostos de transferência, depósito e taxas de título. Se você for um excelente negociador, melhor ainda. Você provavelmente pode cuidar disso sozinho. Da mesma forma, você pode usar o rateio a seu favor. Descubra se qualquer proporção será a seu favor. Por exemplo, a parte não utilizada dos impostos sobre a propriedade normalmente é um crédito de volta ao vendedor se for paga antes da venda. Nesse caso, você pode querer não pedir rateios. Mas se os impostos forem pagos em atraso, o vendedor irá creditar você, então você vai querer rateios.

Quando você tomará posse? 

Especifique quando o vendedor lhe entregará as chaves para que você possa tomar posse do imóvel. É aceitável em algumas partes do país esperar a posse no dia do fechamento. Em outras áreas, a posse é concedida no dia seguinte ao fechamento para dar ao vendedor tempo para se mudar. Também não é incomum que o vendedor tenha problemas de realocação, principalmente se o negócio for fechado rapidamente. Considere se você está disposto a permitir que o vendedor alugue de você por um período de tempo após o fechamento.

Sobre a inspeção residencial

Sempre faça uma inspeção residencial feita por um inspetor residencial de boa reputação. Muitos negócios vão mal quando um inspetor residencial ruim está envolvido. Peça credenciais e pergunte ao inspetor se elas pertencem a uma associação e depois acompanhe ambas para confirmar.

Você tem algumas opções se forem encontrados problemas graves na inspeção. Você pode pedir ao vendedor:

• Resolva o problema, mas lembre-se de que eles não são obrigados a contratar o melhor empreiteiro disponível ou a garantir que um trabalho de qualidade seja realizado.
• Credite a você o dinheiro para contratar seu próprio empreiteiro após o fechamento. Esse valor será aplicado aos seus custos de fechamento, mas faça o que fizer, não declare em um adendo que o crédito é para reparos. 
• Reduzir o preço de venda, normalmente em um valor proporcional ao custo previsto dos reparos.

Alguns mitos sobre negócios FSBO

Existem alguns equívocos sobre a compra de uma casa à venda por um proprietário. Aqui estão os mitos comuns e por que estão errados:

• FSBOs não são vendedores sérios: Isso não é verdade. Uma pequena minoria pode estar testando o terreno, mas a maioria deseja absolutamente vender suas casas.
• FSBOs não são flexíveis em termos de preço: Alguns compradores pensam que os FSBOs não estão usando agentes porque não têm dinheiro para isso e que precisam tirar cada centavo do negócio para não dobrarem o preço. De acordo com uma pesquisa da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, a maioria dos vendedores FSBO, na verdade, recebe menos por suas casas do que aqueles que listam um corretor de imóveis.Os FSBOs normalmente estão dispostos a negociar, mas podem não ser muito bons nisso se não ganharem a vida fazendo isso. 
• À venda pelos proprietários estão escondendo fatos relevantes:Os FSBOs estão sujeitos às mesmas leis que regem aqueles representados por um agente imobiliário. Esses vendedores devem fornecer aos compradores divulgações exigidas pelo governo federal e estadual, se houver, incluindo a revelação de quaisquer fatos materiais pertinentes.
• Você não precisa ser pré-aprovado para uma hipoteca: Isso é útil se você estiver comprando um FSBO ou optando por um caminho mais tradicional. Pode não ser obrigatório, mas ajuda a definir sua faixa de preço, e todos os vendedores ficarão satisfeitos em saber que você já está aprovado para prosseguir.

Lembre-se, procure aconselhamento jurídico e fiscal se tiver alguma dúvida. É um pouco arriscado comprar um FSBO quando os vendedores não têm experiência na venda de casas, mas se você trabalhar com um agente e/ou advogado para garantir que tudo está legalmente correto, você estará em uma boa posição para seguir em frente. Lembre-se também de calcular o pagamento mensal da hipoteca (use nossa calculadora abaixo) que melhor se adapta ao seu orçamento antes de negociar com um FSBO.

Perguntas frequentes (FAQ)