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O Federal Reserve e as taxas hipotecárias têm uma relação muito estreita. No entanto, existem dois conceitos sobre hipotecas que muitas pessoas nem sempre entendem. A primeira é como as taxas de hipoteca são determinadas, seguida de como essas taxas de hipoteca são afetadas quando o Federal Reserve Bank dos EUA emite alterações nas taxas.
Mesmo que você não compreenda totalmente esses conceitos, ainda assim poderá obter uma boa taxa no seu empréstimo à habitação. Em mercados desafiadores com taxas de juros variáveis, no entanto, é útil conhecer o básico para que você possa cuidar do seu próprio bem-estar financeiro.
Como os títulos afetam as taxas de hipoteca
Ao contrário da crença popular, as taxas de hipoteca não se baseiam na nota do Tesouro de 10 anos. Eles se baseiam no mercado de títulos, ou seja, títulos hipotecários ou títulos garantidos por hipotecas. Ao comprar um novo empréstimo imobiliário, muitas pessoas acessam a Internet para ver como está o desempenho da nota do Tesouro de 10 anos, mas, na realidade, os títulos garantidos por hipotecas impulsionam as flutuações nas taxas de hipoteca.
Observação
Na verdade, não é incomum vê-los seguir direções completamente diferentes e, sem orientação profissional, esse movimento confuso pode fazer com que você tome uma decisão financeira errada.
Os títulos garantidos por hipotecas são empréstimos hipotecários agrupados em grupos ou pacotes de títulos e depois vendidos no mercado de títulos.O preço destes títulos de dívida agrupados é determinado por acontecimentos noticiosos nacionais e globais, que também afectam as taxas hipotecárias individuais.
O gráfico abaixo ilustra a média da taxa hipotecária fixa de 30 anos, de 2000 até hoje:
Como as ações do Fed afetam as taxas hipotecárias
Quando a Fed corta as taxas de juro, especialmente numa queda grande ou repetida de pontos percentuais, as pessoas assumem automaticamente que as taxas hipotecárias cairão.
Mas se você seguir as taxas de hipotecas, verá que, na maioria das vezes, as taxas caem muito lentamente, se é que caem. Historicamente, quando os Feds cortam drasticamente as taxas, as taxas hipotecárias permanecem quase idênticas às taxas estabelecidas meses antes do corte, tal como acontece meses após o corte.No entanto, as medidas do Fed não são totalmente irrelevantes. Tendem a ter um impacto retardado e indireto nas taxas de crédito à habitação.
Por exemplo, quando os investidores se preocupam com a inflação, esta preocupação fará subir as taxas. Quando o Congresso quiser estimular a acção e angariar dinheiro para um défice, criará mais títulos do Tesouro dos EUA para as pessoas comprarem. Esta oferta adicional de novos títulos do Tesouro também pode fazer com que as taxas hipotecárias subam.
Ainda mais crucial é quando um comprador está no processo de tomar a decisão de bloquear um empréstimo pouco antes de um corte na taxa do Fed. Digamos que um comprador tenha um contrato e pense que o Fed irá reduzir as taxas na próxima semana. O comprador pode ficar tentado a esperar antes de bloquear o empréstimo – um grande erro.
Quando a Fed faz essa grande queda, digamos de 50 pontos base ou mais, pode, na verdade, provocar um aumento inicial das taxas fixas a 30 anos. Mas depois, com o tempo, as taxas geralmente estabilizam ou recuperam as perdas – dependendo, claro, das tendências actuais do mercado. Portanto, se um comprador estiver dentro de três semanas do fechamento antes de um corte antecipado do Fed, geralmente é recomendado travar antes do corte da taxa do Fed para proteger a boa taxa de juros original.
Compreendendo a TAEG
Você provavelmente verá a TAEG sempre que estiver analisando as taxas de hipotecas. APR significa “taxa percentual anual”. É a taxa de juros aplicada ao pagamento mensal da hipoteca, mais taxas adicionais. Digamos que o pagamento mensal da sua casa tenha uma taxa de juros de 4,75%, mas a TAEG do seu empréstimo seja de 5%. A diferença se deve a taxas iniciais ou contínuas.
Calculando uma taxa de hipoteca
As taxas de juros sobre empréstimos imobiliários são calculadas usando um índice baseado no mercado atual, como o mercado de títulos, e uma margem que representa o lucro do credor. Se você estiver olhando as taxas publicadas, observe que elas tendem a representar uma média e você poderá descobrir que as taxas variam em sua área geográfica específica.
Observação
As taxas oferecidas também serão afetadas pela faixa de sua pontuação de crédito. Os credores definem o preço do seu empréstimo hipotecário com base no seu perfil de risco.
Se você tiver uma ótima pontuação de crédito, é estatisticamente muito menos provável que você deixe de pagar o empréstimo, portanto, obterá uma taxa de juros mais baixa. Se você tiver uma pontuação de crédito mais baixa, seu credor desejará mais juros para compensar o risco adicional de inadimplência do empréstimo, portanto, você terá que pagar uma taxa de juros mais alta.Use a calculadora de taxa de hipoteca abaixo para ter uma ideia de quanto pode ser seu pagamento mensal.
O resultado final
As taxas de hipoteca não são tão simples quanto parecem. Vários factores económicos e regulamentares podem influenciar a sua subida e descida: Títulos do Tesouro, títulos garantidos por hipotecas, cortes nas taxas da Fed e muito mais. Embora os proprietários médios não precisem ser especialistas sobre o que afeta as taxas de hipotecas, é útil compreender as influências por trás delas.
O que realmente importa é como as taxas de juros das hipotecas afetam você na hora de comprar. Lembre-se de que sua taxa de juros (alta ou baixa) é diferente de sua TAEG. Você deseja que haja a menor diferença possível entre sua taxa de juros e a TAEG, pois uma lacuna maior indica mais recursos acumulados no empréstimo.
E enquanto você está procurando um empréstimo, lembre-se de que as taxas que você vê geralmente são uma taxa média ou mínima, oferecida apenas para aqueles com excelentes métricas de crédito, renda e dívida.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quais são as taxas médias de hipotecas hoje?
As taxas de hipoteca flutuam regularmente, portanto a taxa média hoje pode não ser relevante na próxima semana, no próximo mês ou no próximo ano. A melhor maneira de ter uma ideia do ambiente atual das taxas de hipotecas é verificar os dados de hipotecas mantidos pelo Federal Reserve Bank de St. Esses gráficos oferecem instantâneos diários e semanais de várias médias de hipotecas, incluindo as taxas médias de hipotecas fixas de 15 e 30 anos, bem como detalhes sobre taxas de originação e pontos de desconto.
Quão baixas podem ser as taxas de hipoteca?
Em teoria, não há limite para o nível de redução das taxas hipotecárias, porque os bancos centrais poderiam introduzir taxas negativas no mercado obrigacionista. Na realidade, existe um limite mínimo a partir do qual as instituições financeiras já não considerariam rentável oferecer hipotecas como produto de empréstimo, mas cada credor tem de tomar essa decisão por si próprio. De acordo com o Federal Reserve, a hipoteca média de taxa fixa de 30 anos caiu para o mínimo histórico de 2,65% em janeiro de 2021.
