Oferta e Demanda no Mercado Imobiliário

Se você atua no setor imobiliário, vale a pena entender como a oferta e a demanda impactam seus negócios. A economia básica do setor imobiliário é a mesma de qualquer outro bem ou serviço. Quando a oferta e a procura estão perfeitamente combinadas – quando cada potencial comprador pode comprar o que precisa e cada vendedor é capaz de vender tudo o que oferece – diz-se que o mercado está equilibrado, ou em equilíbrio, e os preços são estáveis.

Mas a oferta e a procura no setor imobiliário não são fáceis de equilibrar. Criar propriedades mais vendáveis ​​leva tempo, muito trabalho e muito esforço. Em alguns casos, isso não é de todo possível e, mesmo quando é, pode não ser possível que a oferta aumente a tempo de satisfazer a procura do consumidor, como vimos durante o boom do mercado imobiliário em 2021.

Compreender o princípio económico básico da oferta e da procura pode ajudar os consumidores a decidir o melhor momento para comprar ou vender as suas propriedades. Conhecer as forças em jogo pode ajudar os corretores e agentes imobiliários a se prepararem e também a responderem a elas. 

Como funcionam a oferta e a demanda no setor imobiliário

O mercado imobiliário segue a lei da oferta e da procura: quando há mais compradores do que imóveis à venda, os preços sobem. Dê uma gorjeta ao Saude Teu para o outro lado e os preços caem.

É fácil ver isso em operação. Se você comprou e vendeu casas em 2021, você lidou com um mercado de vendedores extremos, no qual caçadores de casas e investidores fizeram fila para licitar um número quase recorde de casas à venda, e os preços das casas dispararam.Em 2022, a procura caiu à medida que o aumento das taxas de juro tornou a compra de casa mais cara.

Um barômetro aproximado de oferta e demanda é uma estatística que a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) cria chamada de “oferta de meses”. Isso se refere a quanto tempo levaria para vender todas as casas atuais no mercado no ritmo atual de vendas. Normalmente, uma oferta para seis meses significa um mercado equilibrado com preços moderadamente em valorização, e qualquer valor inferior a isso significa que os preços aceleram mais rapidamente.Em janeiro de 2022, a oferta mensal chegou a 1,6 meses, um mínimo histórico.

Fatores que afetam a oferta habitacional

Vamos examinar mais de perto por que a oferta de habitação aumenta ou diminui.

Inventário Existente

O estoque de casas à venda consiste em casas antigas e também em casas novas vendidas por construtoras. Esses dois conjuntos de residências, chamados de residências “novas” e “existentes”, geralmente são rastreados separadamente e estão sujeitos a influências diferentes.

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis estima o número de casas existentes à venda usando dados de listagens de imóveis.A oferta de casas existentes é influenciada pelo número de pessoas que colocam as suas casas no mercado, especialmente quando as casas abrem devido ao envelhecimento e à mortalidade nas gerações mais velhas.

As casas também são listadas quando as pessoas vendem uma casa e compram outra, mas isto tem um impacto líquido zero na oferta total de habitação, uma vez que estão a retirar uma casa do mercado noutro local.

Construção de novas casas

O número de novas casas à venda vem de uma pesquisa com construtores realizada pelo U.S. Census Bureau para calcular o número.A construção de novas casas muda dependendo de:

• Quão confiantes estão os construtores de que podem encontrar compradores 
• Com que facilidade os construtores podem conseguir os trabalhadores e os materiais de que precisam
• Quão bom está o tempo para construção

Políticas Governamentais

As políticas federais e locais têm impactos importantes sobre a oferta e a procura no mercado imobiliário. Os controles de zoneamento e a oposição a novas construções por parte dos residentes locais com atitudes Not-In-My-Back-Yard (NIMBY) em certas áreas retardam o desenvolvimento, de acordo com Freddie Mac. Isto porque o NIMBYismo pode alimentar decisões locais para desencorajar o desenvolvimento.

Para ajudar a aumentar a oferta de habitação, a administração do Presidente Joe Biden lançou um programa em 2022 que favorece os governos estaduais e locais que se candidatam a fundos federais de transporte se reformarem as suas políticas de uso do solo para promover a densidade habitacional, entre outros objectivos. A intenção é colmatar o fosso habitacional dentro de cinco anos.A administração Biden também atribuiu mais fundos para subsidiar a construção e reparação de habitações a preços acessíveis.

Fatores que afetam a demanda habitacional

A procura de habitação também está sujeita a diversas forças económicas e sociais que afectam os negócios imobiliários.

Taxas de juros hipotecários

As taxas de juros são fatores importantes que determinam quanto os compradores podem e irão pagar pelas casas. Quando as taxas de hipoteca são baixas, não custa tanto financiar uma casa. Isso significa que os compradores podem comprar casas mais caras com o mesmo orçamento mensal.

Por exemplo, um comprador com $ 40.000 para um pagamento inicial e um orçamento mensal de $ 1.500 para pagamentos de hipoteca poderia comprar uma casa no valor de $ 412.242 à taxa média de juros ultrabaixa de 2,65% para uma hipoteca fixa de 30 anos que prevaleceu em janeiro de 2021, de acordo com Freddie Mac. Esse mesmo comprador só poderia comprar uma casa no valor de $ 310.122 à taxa de juros típica de 5,3% oferecida em julho de 2022.

Você pode calcular o pagamento mensal da hipoteca de qualquer propriedade com uma calculadora de hipotecas, como esta.

Como podem ter um impacto tão grande nos pagamentos mensais das hipotecas, as taxas hipotecárias por si só podem alterar significativamente a procura por casas. Em 2022, os esforços da Reserva Federal para controlar a inflação através do aumento das taxas de juro fizeram com que as taxas hipotecárias disparassem.

As taxas de juro das hipotecas de taxa fixa normalmente sobem ou descem juntamente com os rendimentos dos títulos do Tesouro a 10 anos, que, por sua vez, tendem a subir se os negociantes de obrigações acharem que a Fed vai aumentar acentuadamente as taxas de juro. Os aumentos das taxas da Fed prejudicaram a procura e abrandaram as vendas de casas – embora os preços tenham continuado a subir devido à oferta restrita.

Saúde Financeira do Consumidor

A economia em geral e a situação dos bolsos das pessoas também têm influência importante na procura de compra de casas. Quando as pessoas têm abundância de dinheiro e se sentem seguras nos seus empregos e satisfeitas com a direção da economia, é mais provável que invistam na compra de uma casa.

Uma forma de medir o estado de espírito geral – e ter uma ideia do que está a influenciar a oferta e a procura – é o Índice de Sentimento de Compra de Casa da gigante hipotecária Fannie Mae, que sonda os consumidores todos os meses sobre o seu rendimento, sentimentos sobre a segurança no emprego e se é uma boa altura para comprar ou vender uma casa.

Em 2021, o optimismo em relação à compra e venda de casas foi impulsionado pela situação saudável das finanças domésticas em geral, com a recuperação do mercado de trabalho e os pagamentos de estímulos do governo a reforçar os resultados financeiros dos compradores de casas. Mas com o passar do tempo, o aumento dos preços e das taxas hipotecárias azedou as perspectivas de compra de casas, de acordo com a pesquisa.

Mudanças Demográficas

O número de pessoas no mercado de habitação também pode ter impacto na procura, com um afluxo de novos compradores a aumentar a procura. No auge do boom imobiliário de 2021, uma onda de millennials entrou na idade ideal para comprar casas, o que significa que havia ainda mais compradores em busca dessas casas escassas, especialmente aquelas de “nível de entrada” de preços mais baixos, adequadas para compradores de primeira viagem.

“Há uma onda de jovens adultos que estão envelhecendo e atingindo o pico de formação de famílias”, disse Jessica Lautz, vice-presidente de demografia e insights comportamentais do NAR. “E esses jovens querem encontrar um lugar para morar e ganhar capital e os ganhos financeiros que a casa própria traz.”

Os investidores institucionais também contribuíram para o boom imobiliário, constituindo uma pequena mas crescente quota de mercado. Em 2021, 13,2% das casas vendidas foram compradas por empresas, corporações e sociedades de responsabilidade limitada (LLCs), acima dos 11,8% em 2020, de acordo com um estudo da NAR.

Efeitos da pandemia na oferta e na procura

Quando a pandemia da COVID-19 atingiu em 2020, muitas empresas mudaram para operações remotas e uma horda de teletrabalhadores recém-formados procurou casas maiores, mais adequadas ao seu novo estilo de vida de trabalho a partir de casa. Ao mesmo tempo, as taxas hipotecárias caíram para mínimos históricos, o que tornou muito mais fácil para as famílias comprarem casas.Em suma, o lado da procura na gangorra entre a oferta e a procura disparou.

Normalmente, a economia básica ditaria que os fornecedores do produto com elevada procura responderiam aumentando a produção, eventualmente estabilizando os preços. Mas construir uma nova casa é um processo lento; em 2021, demorou em média 7,2 meses do início ao fim, sem incluir o tempo gasto na elaboração de planos e na obtenção de licenças de construção, segundo dados do governo.

Além disso, os construtores de casas tiveram dificuldade em encontrar trabalhadores e materiais de construção suficientes para concluir os projectos devido às perturbações no mercado de trabalho e na cadeia de abastecimento causadas pela pandemia, pelo que a crescente procura não foi acompanhada por um boom de construção igual.

Problemas de fornecimento de longo prazo

Mas não foi apenas a pandemia. Fatores de longo prazo também contribuíram para o desequilíbrio entre oferta e procura. Os EUA subconstruíram casas durante décadas, resultando numa escassez crónica.

Entre as razões para a lacuna na oferta de habitação está a dificuldade em encontrar terrenos para construir casas em mercados imobiliários aquecidos e uma crescente falta de trabalhadores qualificados e materiais de construção, de acordo com Lautz. 

Como o lado da oferta não conseguiu acompanhar, havia muito mais compradores do que vendedores e os preços dispararam. A casa média no segundo trimestre de 2022 foi vendida por US$ 440.300, um aumento de mais de US$ 100.000 em relação ao preço típico de US$ 329.000 no início de 2020.Um aumento nas taxas hipotecárias na primavera de 2022 desacelerou o ritmo dos aumentos de preços, mas não muito.

A oferta e a demanda imobiliária variam de acordo com o local

Porém, essas são tendências nacionais e as coisas podem ser muito diferentes dependendo de onde você está comprando ou vendendo uma casa. Preste atenção aos fatores que influenciam o seu mercado local. Observe as empresas locais e anote as tendências de aumento e redução se você faz negócios em um mercado que tem muitos trabalhadores se mudando de ou para lá.

Assim como no nível nacional, as taxas de divórcio, as taxas de mortalidade e a demografia podem ser levadas em consideração. Outros fatores significativos incluem os impactos das mudanças climáticas (o aumento das inundações, o risco de incêndio e o calor excessivo podem fazer com que os proprietários fujam e os preços despenquem), o envelhecimento da população e as tendências de investimento se você fizer negócios em uma área de resort que inclua casas de férias. As tendências que impactam a renda discricionária têm mais influência neste tipo de mercado do que em outros. 

Também existem tendências regionais. Por exemplo, os preços das casas no Ocidente permaneceram relativamente estáveis ​​em comparação com os do Sul entre 2019 e 2021, de acordo com dados da NAR.

Para ter uma boa ideia da oferta e da demanda em sua área, visite o site da associação local de corretores de imóveis – a maioria das organizações estaduais fornece estatísticas sobre a oferta mensal no mercado local.

As parcelas de terra são finitas e imóveis

Subjacentes a todas essas influências estão os fundamentos básicos da oferta e da demanda. 

Você não pode suprir uma escassez de oferta imobiliária fabricando mais unidades de terreno. É uma oferta finita, não uma mercadoria manufaturada. Você pode criar mais unidades em um determinado espaço, como condomínios ou moradias, mas o terreno em si é único e não pode ser duplicado para acomodar uma escassez.

Da mesma forma, quando existe escassez de terrenos para moradias em uma determinada área, você não pode simplesmente transferir mais terrenos para aliviar a escassez. O mercado imobiliário é onde está. Será sempre uma mercadoria local influenciada pelas condições locais.

Perguntas frequentes (FAQ)