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A Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA) regula a divulgação de custos e acordos comerciais afiliados em uma transação de liquidação imobiliária.
Os tipos de empréstimos cobertos pelo RESPA são muitos, mas existem vários tipos de empréstimos especificamente isentos da lei. Embora possa ser uma boa prática comercial divulgar todos os custos e acordos comerciais afiliados, os credores não são obrigados a fazê-lo pela RESPA para esses tipos de empréstimo isentos.
Principais conclusões
- A Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA) é uma lei federal que exige que os credores forneçam divulgações específicas às partes envolvidas em uma transação imobiliária.
- A RESPA cobre transações imobiliárias “relacionadas ao governo federal” para unidades residenciais projetadas para uma a quatro famílias.
- Alguns empréstimos não são cobertos pela RESPA, incluindo empréstimos para fins empresariais, comerciais ou agrícolas, entre outros usos.
O que é Respa?
RESPA é uma lei federal que exige que corretores de hipotecas, credores e prestadores de serviços forneçam aos mutuários informações sobre os custos associados a um empréstimo e o que esperar do processo de transação imobiliária.
Os serviços e custos cobertos incluem:
- Pesquisas de títulos
- Exames de título
- Fornecimento de certificados de título
- Seguro de título
- Serviços de advogado
- Preparação de documentos importantes, como vistorias de propriedades, relatórios de crédito, inspeções, etc.
- Originação de hipoteca
Para facilitar aos mutuários a compreensão das divulgações da RESPA, o Consumer Financial Protection Bureau (a agência que executa a lei através de regulamentação) exigiu que os mutuantes fornecessem aos potenciais mutuários dois formulários de divulgação para lhes facilitar a comparação das suas opções: uma estimativa do empréstimo e uma divulgação dos custos de fecho.
Tipos de empréstimos imobiliários isentos dos requisitos do RESPA
A RESPA se aplica a hipotecas apoiadas pelo governo federal para propriedades residenciais destinadas a uma a quatro famílias. Isso inclui empréstimos para compra, refinanciamentos e empréstimos hipotecários reversos. A lei não se aplica a empréstimos para propriedades empresariais, comerciais ou agrícolas, entre outros.
Empréstimos comerciais ou empresariais
Normalmente, os empréstimos garantidos por imóveis para fins comerciais ou agrícolas não são cobertos pela RESPA. Porém, se o empréstimo for concedido a pessoa física para aquisição ou reforma de imóvel alugado de uma a quatro unidades residenciais, ele será regulamentado pela RESPA.
Por que os empréstimos comerciais ou empresariais estão isentos? Os proprietários de empresas comerciais geralmente são muito mais experientes e bem informados sobre transações imobiliárias. Caso contrário, contratam profissionais para auxiliá-los devido ao grande porte das transações que esse tipo de compra de imóveis envolve. Muitas vezes há uma equipe de profissionais envolvidos, desde corretores imobiliários até advogados e gerentes de projetos. Cada um deles tem uma função específica a realizar na avaliação da adequação de uma possível compra de um imóvel comercial.
Observação
A sofisticação relativamente maior dos investidores, compradores e vendedores profissionais contrasta fortemente com o comprador de uma casa pela primeira vez ou com alguém que comprou apenas algumas casas na vida. Esses são os compradores que a RESPA pretende proteger, não os profissionais.
Terreno Vago
Quando um empréstimo é feito para a compra de um terreno baldio e nenhum dos recursos do empréstimo será usado para construir uma estrutura residencial coberta, o empréstimo está isento da supervisão da RESPA.
Este é mais um caso de relativa experiência e conhecimento dos participantes da transação. Se um incorporador estiver comprando um terreno para subdividi-lo, então ele terá seus planos de loteamento, um ou mais advogados para lidar com as leis locais e o zoneamento, e pessoal de construção pronto para aconselhar a fim de realizar o trabalho de construção de ruas e serviços públicos e de construção de casas.
Se uma parcela de terreno baldio for usada como local para uma instalação industrial ou de produção, a mesma experiência e conhecimento dos participantes entram em jogo. Se uma grande empresa deseja um novo armazém ou instalação de fabricação, ela já sabe exatamente como será, o tamanho do lote necessário para a instalação, o estacionamento e as leis de zoneamento locais.
Certas premissas de empréstimo
Quando um empréstimo é assumido e o credor não tem o direito de aprovar futuras pessoas para a assunção, o empréstimo não é coberto pela RESPA. Não existem mais muitos empréstimos residenciais assumíveis, mas os empréstimos VA são uma exceção notável.
Empréstimos somente para construção
A menos que um empréstimo seja concedido como empréstimo permanente para construção, ele não será coberto. Freqüentemente, casas personalizadas são construídas e o terreno é usado como garantia para um empréstimo temporário de construção para a construção da casa. Quando o empréstimo for liquidado e uma nova hipoteca permanente iniciada, a RESPA não estará envolvida. No entanto, se o empréstimo for de construção para permanente em um pacote, ele estará sujeito ao RESPA.
O resultado final
Leis e regulamentos estão em constante evolução e sujeitos a reinterpretações. Os agentes imobiliários devem mantê-los atualizados, pelo menos no nível geral. As empresas de títulos e os credores precisam ficar muito mais próximos dos desenvolvimentos, pois precisam acertar a papelada.
Perguntas frequentes (FAQ)
Que tipo de empréstimos estão isentos de RESPA?
A Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA) cobre a maioria dos empréstimos residenciais e imobiliários relacionados ao governo federal para consumidores. Não cobre empréstimos para fins comerciais, comerciais ou agrícolas. Também não cobre empréstimos para terrenos baldios nem empréstimos para construção.
As hipotecas reversas são cobertas pela RESPA?
Sim, as hipotecas reversas são cobertas pela RESPA e os credores devem divulgar certos detalhes sobre o empréstimo e seus custos aos mutuários.As divulgações para as hipotecas reversas HECM (o tipo mais comum) são feitas usando a Declaração de Liquidação HUD-1, um formulário de divulgação diferente do usado para empréstimos tradicionais.
