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Melhorias de capital em propriedades e custos de reparos em propriedades são dedutíveis de impostos, mas são tratados de forma diferente. As melhorias têm um impacto muito maior no valor da sua propriedade do que os reparos, por isso são depreciadas quando você apresenta sua declaração de imposto de renda. Muitas vezes, o custo dos reparos pode ser deduzido no ano fiscal em que você paga por eles.
É importante compreender o que se qualifica como uma melhoria de capital na sua propriedade de investimento e o que se qualifica como uma reparação ou uma pequena atualização para que possa reivindicar a redução fiscal correta.
Principais conclusões
- Um reparo é essencialmente uma manutenção que traz um ativo de volta à condição de funcionamento, mas não melhora sua condição além da qualidade ou utilidade que existia antes da execução do trabalho.
- O custo total de um reparo pode ser deduzido no ano em que você o fizer.
- Uma melhoria de capital envolve um trabalho extenso a um custo mais significativo que aumenta a finalidade útil de um ativo ou prolonga a sua vida útil.
- O custo de uma melhoria é dividido pelo número de anos em que você espera que o ativo permaneça útil. Você pode deduzir essa porcentagem do custo total a cada ano.
Deduzindo melhorias de capital
Uma melhoria de capital é uma atualização imobiliária que prolonga a “vida útil” do imóvel. Isto é definido como o período de tempo durante o qual o ativo serve a um propósito útil. O desgaste pode ser levado em consideração porque um ativo pode ser mais útil e realizar mais inicialmente do que após anos e anos de uso.
As melhorias são geralmente mais extensas do que os reparos e geralmente envolvem custos maiores. Eles incluem adicionar algo a um edifício existente, como uma sala ou ala, ou fazer grandes atualizações em recursos já existentes. Eles também poderão adaptar o ativo para um novo uso. As melhorias não são apenas soluções de curto prazo. Eles agregam valor à propriedade nos próximos anos.
Exemplos de melhorias de capital
- Adicionando uma adição
- Adicionando ar condicionado central
- Instalando um sistema de segurança
- Instalando piso de madeira novo
- Substituindo um telhado inteiro
- Substituindo todo o encanamento existente
- Substituindo a eletricidade existente
- Renovando uma cozinha
- Renovando um banheiro
- Substituindo todas as janelas
- Adicionando um baralho
- Construindo uma piscina subterrânea
Deduzindo reparos em sua propriedade de investimento
Uma reparação é simplesmente uma manutenção necessária que mantém o imóvel em condições habitáveis e funcionais. Não agrega valor significativo à propriedade nem prolonga sua vida útil.
Um ativo geralmente é restaurado ao seu bom estado anterior quando é reparado. Não foi melhorado. Os reparos geralmente podem ser concluídos por uma quantia razoável de dinheiro. A substituição de aparelhos quebrados geralmente também é considerada um reparo.
Exemplos de reparos de propriedade
- Refinamento de piso de madeira
- Repintando uma sala
- Reparando um telhado
- Reparando encanamentos existentes
- Reparando aparelhos existentes
- Substituindo uma maçaneta
- Substituindo uma janela
- Substituindo um detector de fumaça quebrado
- Substituindo tábuas de piso podres
- Substituição de ladrilhos rachados
- Atualizando aparelhos antigos
Como deduzir melhorias na sua declaração de imposto
Você pode deduzir o custo das melhorias feitas em sua propriedade para investimento, mas não pode deduzir o valor total da melhoria no ano em que foi feita.
Observação
Uma melhoria agrega valor à sua propriedade nos próximos anos, não apenas no ano em curso, por isso você não pode fazer a dedução de uma só vez.
As benfeitorias devem ser capitalizadas e depreciadas de acordo com um cronograma de depreciação definido. A programação usada depende do ativo específico. Você deve dividir o custo da melhoria pela vida útil da melhoria e, em seguida, fazer uma dedução anual com base nas despesas do ano determinado. Normalmente, você usaria o Sistema de Recuperação Acelerada de Custos (ACRS) se adquirisse o ativo e o colocasse em serviço antes de 1987. Caso contrário, use o Sistema de Recuperação Acelerada de Custos Modificado (MACRS).
Um exemplo de dedução de uma melhoria
Digamos que você tenha feito uma melhoria de $ 5.000 em seu imóvel alugado. Você deve deduzi-lo de acordo com um cronograma de depreciação definido. Usaremos um cronograma de depreciação de 10 anos. Assumiremos que não há valor residual, portanto não valerá nada após esse período de 10 anos. Usaremos a depreciação linear para que o custo seja distribuído uniformemente ao longo dos 10 anos.
Você pode deduzir $ 500 por ano ($ 5.000 dividido por 10) durante os próximos 10 anos. Portanto, sua renda tributável é reduzida em US$ 500 a cada ano quando você declara seus impostos.
Como deduzir reparos em sua declaração de imposto de renda
Você pode deduzir o custo total de um reparo no ano fiscal em que o reparo foi concluído, porque se destina apenas a restaurar o ativo à sua condição anterior. A dedução seria subtraída da receita de aluguel recebida no mesmo período.
Observação
Às vezes, as perdas incorridas com reparos podem ser transferidas para os anos subsequentes; portanto, consulte um contador se você se encontrar nessa situação.
Um exemplo de dedução de um reparo
Agora, digamos que você realizou um reparo em seu imóvel alugado que custou US$ 5.000. Você pode deduzir toda a despesa do ano corrente porque se trata de um reparo. Isso reduz seu lucro tributável em US$ 5.000.
Melhorias versus reparos: o que é melhor?
A decisão de deduzir o custo da obra como melhoria ou reparação dependerá das suas necessidades e da natureza da obra.
Alguns proprietários precisam de maximizar todas as amortizações imediatas porque os seus meios de subsistência dependem dos seus rendimentos anuais de arrendamento. Ser capaz de classificar uma despesa como um reparo seria benéfico neste caso porque maximizaria seu dinheiro após os impostos em determinado ano. Mas estender a vida da depreciação por vários anos, classificando a despesa como uma melhoria, pode ser benéfico se você não precisar de dedução adicional nesse primeiro ano.
E, claro, depende muito da natureza do trabalho que está sendo feito. Muitas melhorias simplesmente não se qualificam como reparos. Você não tem permissão para classificá-los como tal para poder receber toda a dedução no ano em que gastar o dinheiro.
Observação
Uma opção não é necessariamente melhor que a outra. Uma melhoria, como adicionar um acréscimo, agrega valor ao seu imóvel, mas todo o custo de um reparo, como consertar um vazamento no telhado, pode ser imediatamente deduzido dos seus impostos, deixando mais dinheiro no bolso.
Quanto aos custos que caem em uma área cinzenta entre serem classificados como melhorias ou reparos, isso realmente depende de quão confortáveis você e seu contador se sentem em defender sua reivindicação contra o escrutínio do IRS.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você descreve melhorias versus reparos em um imóvel alugado?
Faça a si mesmo uma pergunta simples: o trabalho pelo qual você pagou tornou o ativo melhor e mais útil do que era antes? Ou apenas o restaurou à condição de funcionamento? É um reparo se você simplesmente o consertou para que funcione novamente.
Como você deduz os reparos em um imóvel alugado?
Os reparos em um imóvel alugado são deduzidos no Anexo E do IRS como despesas. O cronograma deve ser apresentado junto com sua declaração de imposto de renda. Ele contabiliza todas as receitas de aluguel que você recebeu e subtrai suas despesas do total. Saude Teu é o rendimento tributável do seu negócio de aluguer.
