Mais arriscado, mas mais barato: os ARMs são a mudança para os compradores de casas?

Onde você vê a taxa de juros da hipoteca daqui a cinco anos? Mais compradores de casas estão se sentindo confortáveis ​​em responder a essa pergunta com “Não sei” e optando por hipotecas com taxas ajustáveis ​​(ARMs). 

Em 2021, quando as taxas de juros das hipotecas atingiram mínimos recordes, era praticamente inédito obter um ARM (pronuncia-se “braço”). Porquê arriscar quando se pode garantir uma taxa mínima durante os próximos 30 anos? Mas desde então, os ARMs tiveram um grande retorno: representaram 9,5% de todos os pedidos de hipotecas na semana que terminou em 26 de agosto, quase seis vezes mais do que em janeiro de 2021, de acordo com dados da Mortgage Bankers Association (MBA).

Os ARMs são uma forma de melhorar a acessibilidade em um mercado que é cada vez mais difícil de entrar para quem compra uma casa pela primeira vez. O aumento dos preços das casas e o aumento das taxas de juros combinaram-se para inflacionar os pagamentos mensais típicos de hipotecas em um ritmo rápido. O pagamento médio de uma casa recém-comprada em julho foi de US$ 1.892, um aumento de US$ 531 em relação ao ano anterior, sem contar seguros ou impostos, de acordo com o MBA.

Sem mencionar que a inflação afetou os orçamentos dos compradores de casas. Como os ARMs têm taxas de juros mais baixas do que as hipotecas de taxa fixa – pelo menos no início – eles oferecem uma maneira para alguns compradores colocarem esses pagamentos mensais ao alcance financeiro.

“Não é para todos os compradores de casas, mas é uma ótima opção para ajudar a reduzir esse custo mensal com uma taxa de juros mais baixa e economizar dinheiro para reservas ou permitir mais poder de compra nesse mercado imobiliário inflacionado.” disse Suzanne Ross, veterana do setor de empréstimos hipotecários e atual diretora de produtos hipotecários da Ocrolus, uma empresa de tecnologia de digitalização de documentos. 

Por que há uma corrida ARMs

Uma hipoteca com taxa ajustável é exatamente o que parece – um empréstimo residencial em que a taxa de juros é ajustada após um determinado período de tempo – e pagamentos mensais junto com ela.Normalmente, a taxa se move em conjunto com um padrão de referência externo predeterminado, como o SOFR – a taxa pela qual os bancos emprestam dinheiro uns aos outros. A taxa pode subir ou descer.

A taxa oferecida para o empréstimo será geralmente um valor definido acima do SOFR ou qualquer outra taxa à qual o ARM esteja indexado. Essa taxa é chamada de margem. Por exemplo, se a margem de um empréstimo for de 3% e estiver indexada ao SOFR, que é de 4%, a taxa do empréstimo será de 7%.

A taxa geralmente é fixada por um determinado número de anos e depois ajustada de vez em quando. Por exemplo, em um ARM 5/1, um tipo comum de empréstimo residencial com taxa ajustável, a taxa é fixada por cinco anos e ajustada a cada um ano depois. (O primeiro número informa o período da taxa fixa e o segundo número informa com que frequência ele é ajustado.) 

Os mutuários geralmente começarão com uma taxa mais baixa para um ARM do que fariam com um empréstimo de taxa fixa. Em 1º de setembro, a taxa média para uma hipoteca convencional de taxa fixa de 30 anos era de 5,66%, de acordo com Freddie Mac.Para uma casa com preço médio, que foi vendida por US$ 403.800 em julho, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, você teria um pagamento mensal de hipoteca de US$ 1.867, assumindo um pagamento inicial de 20%.Mas a taxa média de um ARM 5/1 era mais de um ponto percentual inferior, de 4,51%. Isso economizaria cerca de US$ 228 por mês durante os primeiros cinco anos na mesma hipoteca, totalizando US$ 13.680 durante esse período. 

Em julho, os compradores podiam pagar US$ 44 mil a mais por uma casa com um ARM do que com um empréstimo de taxa fixa, mantendo-se todos os outros fatores iguais, de acordo com uma análise de Mark Fleming, economista-chefe da First American, uma seguradora de títulos. 

“Dada a taxa de hipoteca mais baixa que é normalmente oferecida num ARM hoje, em comparação com a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, os ARMs oferecem aos potenciais compradores de casas pela primeira vez uma opção para recuperar algum poder de compra de casas num ambiente de taxas crescentes”, escreveu Fleming na sua análise de Julho.

Isso é para compradores que estão dispostos a aceitar o risco de um pagamento mensal mais alto no futuro se as taxas de juros subirem – algo com o qual você não precisa se preocupar com uma taxa fixa.

Então, qual é o truque?

Ninguém tem certeza de onde estarão nos próximos anos, então é possível que um ARM possa ser mais caro do que um empréstimo convencional no longo prazo. Por exemplo, a gigante hipotecária Fannie Mae prevê que, até 2023, a taxa média oferecida para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos cairá para 4,50% da sua média de 5,20% no segundo trimestre de 2022, mas a Fannie Mae não se aventura a adivinhar o que será mais adiante. 

Para ter uma ideia da rapidez com que as taxas de hipotecas podem subir e descer, basta olhar para os últimos anos. As taxas hipotecárias geralmente se movem na mesma direção que os rendimentos dos títulos do Tesouro de 10 anos, que tendem a subir em resposta às preocupações dos investidores com a inflação, entre outros fatores. E esses rendimentos e taxas hipotecárias têm estado numa montanha-russa desde que a pandemia começou. 

Em 2020, a taxa média para uma hipoteca de 30 anos era de 3,72%, e oscilou entre 3% e 5% durante a maior parte da década anterior, conforme medido pela Freddie Mac. Quando a pandemia atingiu, as taxas hipotecárias começaram a cair longamente, atingindo o mínimo histórico de 2,65% em Janeiro de 2021.A queda nas taxas hipotecárias deveu-se em grande parte à Reserva Federal, que baixou a sua taxa de juro de referência para quase nada, tornando o dinheiro mais barato para os bancos emprestarem, num esforço para manter os mercados financeiros e a economia à tona durante o pior da COVID-19. 

Em Março deste ano, quando o banco central começou a retirar esse apoio monetário e a aumentar a sua taxa de juro para combater a inflação, as taxas hipotecárias dispararam novamente para máximos de várias décadas, atingindo um pico de 5,89% em Junho. Eles têm subido e descido desde então e ninguém sabe ao certo para onde irão em seguida. As taxas subiram nas últimas semanas depois que autoridades do Federal Reserve disseram que estavam determinadas a aumentar ainda mais as taxas para controlar a inflação.

“O risco é definitivamente a ambigüidade em torno disso”, disse Kevin Parker, vice-presidente de originações de hipotecas de campo da Navy Federal Credit Union.

Os ARMs podem ser mais adequados para pessoas que não planejam ficar em casa por muito tempo, disse Parker. Profissionais que recebem grandes quantias em momentos imprevisíveis – como agentes imobiliários e empreendedores – também gostam de ARMs porque podem receber pagamentos mensais baixos durante os períodos de descanso e pagar a hipoteca quando o navio chega, disse Parker.

Em outras palavras, se um ARM é uma boa ideia depende das suas circunstâncias.

Mas espere um segundo, os ARMs não causaram a crise imobiliária?

Toda esta conversa sobre ARMs pode trazer más recordações para quem esteve presente durante a crise financeira de 2007-2008. O incumprimento em massa dos mutuários nos empréstimos subprime – a maioria dos quais eram ARMs – contribuiu para o colapso do mercado imobiliário, o que enviou ondas de choque através da economia e, em última análise, causou a Grande Recessão.

Os ARMs de hoje são de uma raça diferente, disse Ross. Os ARMs não só eram mais populares naquela época, representando cerca de 30% dos novos pedidos de hipotecas, de acordo com o MBA, mas também incluíam frequentemente taxas iniciais baixas e pagamentos que aumentavam com o tempo, aumentando o risco de os mutuários não conseguirem reembolsar com o passar do tempo.Produtos hipotecários exóticos como este tornaram-se uma raridade desde a crise. As regulamentações financeiras também melhoraram desde então, e os padrões dos bancos para empréstimos hipotecários aumentaram dramaticamente, de modo que os titulares típicos de hipotecas estão em melhor situação financeira. 

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