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Se você possui um imóvel alugado, ao longo dos anos provavelmente gastará dinheiro para fazer reparos ou melhorias. A boa notícia é que o IRS permite que você reivindique um benefício fiscal para essas despesas na forma de depreciação. Veja como isso funciona.
Principais conclusões
- Você pode compensar algumas despesas incorridas na manutenção e melhoria de seu imóvel alugado reivindicando depreciação
- O IRS permite depreciar o valor de uma estrutura de aluguel residencial durante um período de 27,5 anos, embora você não possa depreciar o valor do terreno
- Você precisaria preencher o Anexo E do Formulário 1040 e do Formulário 4562 para reivindicar parte ou toda a depreciação de seu imóvel residencial
O que é depreciação para imóveis alugados
As despesas incorridas com manutenção e melhorias em seu imóvel alugado são classificadas como despesas de capital. Você pode recuperar parte desse custo reivindicando a depreciação ao longo da vida da propriedade.
É o resultado lógico do facto de os edifícios se desgastarem com o tempo ou se tornarem obsoletos devido a características mais antigas que já não são procuradas. Ele também oferece uma ótima maneira de reduzir a receita de aluguel sobre a qual você deve pagar impostos.
Observação
O IRS permitirá, geralmente, depreciar o valor de uma estrutura de aluguel residencial durante um período de 27,5 anos.
Regras para depreciação de imóveis alugados
Estamos falando de impostos aqui, então, é claro, existem algumas qualificações. As regras de depreciação impostas pelo IRS incluem:
- Você deve possuir a propriedade.
- Deve gerar renda – você não a guarda para uso pessoal.
- Ao contrário da terra, ela deve ter uma “vida útil” definível. Ele começará a se deteriorar e a perder valor com o tempo.
- Propriedade que deverá durar mais de um ano
Observação
Você não pode reivindicar depreciação sobre o valor do terreno, porque normalmente o terreno não sofre desgaste nem se torna obsoleto.
Você só pode fazer uma dedução de depreciação no Cronograma E se atender a essas circunstâncias.
Você calcula a depreciação do imóvel alugado usando a base ajustada, o que significa custos incorridos depois de colocar o imóvel para uso para aluguel.
Um exemplo de depreciação de imóvel alugado
Usando um fourplex de investimento como exemplo, comece com um preço de compra de $ 325.000. Suponha que a propriedade gerará $ 15.192 por ano em fluxo de caixa positivo se todas as quatro unidades forem alugadas em tempo integral.
Agora você pode compensar parte dessa receita para fins fiscais. Você pode depreciar o edifício deduzindo o valor do terreno e dividindo o restante, o valor do edifício, por 27,5 anos para chegar a um valor de depreciação anual.
O cálculo da depreciação ficaria assim:
- Preço de compra menos valor do terreno é igual ao valor de construção
- O valor do edifício dividido por 27,5 é igual à dedução de depreciação anual permitida
Suponha que o valor do meio acre de terreno onde fica o fourplex seja de US$ 80.000. O cálculo ficaria assim:
- $ 325.000 menos $ 80.000 equivalem a $ 245.000 em valor de construção
- $ 245.000 divididos por 27,5 anos equivalem a $ 8.909 por ano em depreciação
Sem levar em consideração quaisquer outros impostos sobre a propriedade ou deduções de juros hipotecários, você já reduziu sua renda tributável de aluguel em $ 8.909 anualmente. E você não precisou gastar nenhum dinheiro adicional para realizar essa dedução.
Como reivindicar a depreciação de um imóvel alugado
A depreciação é apenas uma dedução que você pode fazer para o seu imóvel alugado. Há mais economias que você pode encontrar aqui.
Reivindicar uma dedução para depreciação requer o preenchimento do Anexo E com sua declaração de imposto de renda do Formulário 1040. Você inserirá aqui sua depreciação anual, bem como todos os impostos sobre a propriedade, juros e despesas de manutenção que pagou durante todo o ano.
Observação
Você também pode precisar preencher o Formulário 4562 para reivindicar parte ou toda a sua depreciação.
Renda de aluguel e aposentadoria
O investimento em casas para alugar é muito popular, especialmente para novos investidores ou para aqueles que desejam um fluxo de caixa mensal agora, em vez de grandes aumentos de lucro de curto prazo provenientes do comércio atacadista ou de investimentos “fix-and-flip”. O investimento em aluguel pode render muito para você, dependendo da sua idade e do tempo restante até a aposentadoria.
Você pode descobrir que não há uma taxa de retorno muito alta proveniente de dividendos ou juros à medida que se aproxima da idade de aposentadoria e começa a calcular sua renda mensal do mercado de ações e de outros investimentos. Você poderia realocar seus ativos, vendendo ações ou títulos e transferindo esse dinheiro para casas alugadas.
O risco é menor se você investir com sabedoria e os retornos geralmente são mais altos. Você terá mais renda mensal para financiar sua aposentadoria iminente.
Planejando a aposentadoria quando você é jovem
É aí que você pode realmente começar a construir uma boa aposentadoria. Comece a comprar propriedades como aluguel e você começará a ganhar patrimônio com o passar dos anos e eles se valorizarão à medida que você pagar as hipotecas.
Você pode obter os lucros das vendas com uma troca 1031 ao vender e acumulá-los em mais aluguéis, talvez casas com preços mais altos, em vez de mais. Uma troca 1031 envolve transferir seus lucros de uma propriedade diretamente para uma nova propriedade por meio de um terceiro designado, para que o dinheiro nunca chegue realmente às suas mãos.
Observação
Uma troca 1031 permitirá que você evite o imposto sobre ganhos de capital se fizer isso da maneira certa.
E se você ainda não utilizou o dinheiro, não se trata de ganhos de capital e ainda não é tributável.
O resultado final
Investir em imóveis para alugar sempre será uma ótima maneira de investir porque sempre haverá locatários. O investimento em casas para alugar é resistente aos efeitos negativos dos aumentos das taxas de juros e da inflação. Pode ser uma ótima maneira de aumentar sua riqueza. E a depreciação do imóvel alugado pode aumentar isso, oferecendo um pequeno benefício fiscal.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você calcula a depreciação de um imóvel alugado?
Para calcular a depreciação de um imóvel alugado, você precisa descobrir sua base ajustada. A base ajustada é o ajuste de custo que você faz no custo de sua propriedade antes de colocá-la para aluguel. Depois disso, você divide o valor por 27,5 anos para chegar à depreciação anual do seu imóvel alugado.
Como você evita o imposto de recaptura de depreciação sobre imóveis alugados?
Uma maneira de evitar o imposto de recaptura sobre imóveis alugados é realizar uma troca 1031. Você pode obter os lucros das vendas com uma troca 1031 ao vender e acumulá-los em mais aluguéis, talvez casas com preços mais altos, em vez de mais. Uma troca 1031 envolve transferir seus lucros de uma propriedade diretamente para uma nova propriedade por meio de um terceiro designado, para que o dinheiro nunca chegue realmente às suas mãos.
