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Os investidores imobiliários utilizam uma variedade de ferramentas matemáticas para analisar o desempenho de suas propriedades, antes e depois da compra. A compreensão das ferramentas começa com o conhecimento dos termos envolvidos e o que eles significam para seus resultados financeiros.
Principais conclusões
- Alguns dos números mais importantes que você precisa saber ao avaliar um investimento em aluguel incluem receita operacional bruta, receita operacional líquida, taxa de capitalização e números de fluxo de caixa.
- Os credores estão interessados no índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) e no índice de equilíbrio.
- Compreender esses números pode ajudá-lo a determinar se um investimento será um fantástico gerador de dinheiro ou um desastre que drenará dinheiro.
Renda Bruta Potencial (IGP)
A receita bruta potencial é a receita que se espera que uma propriedade produza sem fazer deduções por vacância esperada ou perda de crédito. Também é conhecido como receita bruta programada. É um número alvo; o aluguel real costuma ser mais baixo.
O cálculo da renda bruta potencial é bastante simples. Basta multiplicar 12 meses pelo aluguel total esperado por mês. Se o imóvel for um prédio de várias unidades em que as unidades têm aluguéis diferentes, será necessário somar todos os aluguéis.
Receita Operacional Bruta (GOI)
O cálculo do lucro operacional bruto é o IGP menos perdas por vacância e falta de pagamento.
Os custos quando as unidades estão vagas incluem publicidade para novos inquilinos, pequenas manutenções, repintura e reabilitação, e custos de gestão para um novo arrendamento. Uma regra geral para uma propriedade estabelecida é estimar as despesas com vagas em 5% a 10% da receita bruta de aluguel.
Multiplicador de aluguel bruto (GRM)
Não é a ferramenta mais precisa, mas o multiplicador de aluguel bruto (GRM) pode fornecer uma ferramenta de comparação rápida para decidir se deseja fazer uma análise mais aprofundada de um imóvel.
Se você estiver comprando uma propriedade multifamiliar, poderá descobrir que há muitas à venda na área. O cálculo do GRM oferece uma ferramenta rápida para ver quais colocar no topo da sua lista para pesquisas futuras.
Se o GRM for muito alto em comparação com outros aluguéis na área, isso pode significar que o preço do imóvel está superfaturado. Um GRM mais baixo significa que levará menos tempo para pagar o seu imóvel alugado.
Você pode obter o GRM para imóveis vendidos recentemente dividindo o valor de mercado do imóvel pela receita bruta anual:
Valor de Mercado / Renda Bruta Anual = Multiplicador de Aluguel Bruto
Por exemplo, se uma propriedade residencial unifamiliar for vendida por US$ 400.000, e a renda bruta anual do aluguel for de US$ 24.000 (US$ 2.000 por mês), o GRM seria:
US$ 400.000 / US$ 24.000 = 16,7
Receita Operacional Líquida (NOI)
A receita operacional líquida é a receita bruta menos o total de todas as despesas operacionais, como custos de gerenciamento, reparos e zeladoria, a serem calculadas. Tenha em mente que estas são apenas despesas operacionais, não pagamentos de hipotecas, despesas de capital ou depreciação.
A lista pode ser longa, no entanto. Normalmente inclui os custos de gerenciamento, publicidade, limpeza, manutenção, reparos, jurídicos e contábeis. Uma boa regra para os custos de reparo é de cerca de 5%, mas isso pressupõe que a propriedade esteja em ótimas condições – sem problemas caros e evidentes. Caso contrário, antecipe até 20% ou até mais.
Taxa de capitalização
A taxa de capitalização é determinada usando o lucro operacional e os preços de venda recentes de outras propriedades e, em seguida, aplicando-os à propriedade em questão para determinar o valor atual com base na renda. É uma ferramenta utilizada por quase todos os investidores comerciais e de apartamentos, bem como por credores e outros que pretendam calcular o valor de um imóvel com base no seu fluxo de rendimentos e compará-lo com outros imóveis na mesma área de mercado.
Você pode encontrá-lo dividindo o lucro operacional líquido pelo preço total da propriedade.Se o NOI for $ 30.000 e o preço for $ 300.000, a equação ficaria assim: $ 30.000 / $ 300.000 = 0,1 para uma taxa máxima de 10%. Isso é muito bom. Muitos investidores procuram um cap rate de 5% a 10%.
Fluxo de caixa antes dos impostos (CFBT)
Agora pegue a receita operacional líquida e subtraia as despesas de capital, bem como o serviço da dívida (hipoteca).
Isso deixa você mais perto do retorno líquido real do investimento da propriedade. O fluxo de caixa antes dos impostos considera todos os itens de despesas, mesmo aqueles que não saem do bolso. Agora você pode ver o que receberá pelo fluxo de caixa antes que as obrigações fiscais sejam levadas em consideração.
Fluxo de caixa após impostos (CFAT)
Este é fácil. É CFBT menos impostos. O cálculo do CFAT chega ao âmago da questão do que resta depois que todos recebem suas reduções, até mesmo o Tio Sam, usando a exposição à taxa de imposto do proprietário ou do investidor.
Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR)
O DSCR indica se um imóvel está gerando renda suficiente para pagar a hipoteca. Encontre o índice de cobertura do serviço da dívida dividindo o NOI pelo serviço da dívida. Usando novamente o valor do NOI de $ 30.000, diremos que o serviço da sua dívida é de $ 25.000 por ano. Você tem um índice de serviço da dívida de 1,2.
O financiamento – ou a falta dele – depende desse número. Uma proporção abaixo de 1,0 indica que você provavelmente perderá dinheiro a cada mês. Por exemplo, um DSCR de 0,95 significa que só há rendimento suficiente para pagar 95% dos pagamentos anuais da dívida. Os credores ficam mais confortáveis com rácios de 1,2 ou mais e é pouco provável que concedam empréstimos com rácios inferiores.
Índice de equilíbrio
O índice de equilíbrio compara a receita bruta da propriedade com suas despesas totais. Para calculá-lo, adicione o serviço da dívida às despesas operacionais, subtraia o dinheiro reservado para reservas e divida pelo lucro operacional para obter o índice de equilíbrio.
Essa proporção também é popular entre os credores. Eles querem saber quando a propriedade terá pago todas as despesas operacionais e terá lucro no restante do ano. Um índice inferior a 85% é considerado bom, embora os requisitos do credor variem e possam depender do tipo de propriedade.
Todas essas ferramentas podem significar a diferença entre um investimento sólido e um pesadelo de drenagem de caixa. Nunca é aconselhável começar sem fazer pelo menos alguns cálculos.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é a regra dos 2% no setor imobiliário?
Essa regra diz que se o aluguel mensal de um imóvel for de pelo menos 2% do seu custo total, ele deverá produzir um fluxo de caixa positivo para o investidor. Assim, por exemplo, se o custo total do imóvel for de $ 300.000 e ele for alugado por $ 6.000, o aluguel será de 2% do custo, então você deve considerar a compra.
Mas esta regra deve ser tomada com cautela. Em primeiro lugar, as propriedades de 2% são muito difíceis de encontrar. Em segundo lugar, não leva em consideração as taxas locais de vacância, impostos sobre a propriedade ou manutenção necessária.
Qual é um bom ROI para um imóvel alugado?
Para calcular o retorno anual do investimento (ROI) de um imóvel alugado, pegue sua renda total e subtraia o pagamento da hipoteca e outras despesas mensais. Esse é o seu retorno anual. Para obter seu ROI, divida o retorno anual pelas despesas correntes do ano (que podem incluir entrada, custos de fechamento e reforma). Isso lhe dará seu ROI.
O que é considerado um ROI “bom” depende da propriedade e do investidor. Pode variar de 8% a 20%.
