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Os avisos têm sido ameaçadores: o mercado imobiliário da era da pandemia, em alta, pode acabar por se transformar numa bolha. Os preços das casas podem cair. Poderia ser quase tão mau como a Grande Recessão novamente, com as casas a perderem até 20% do seu valor, em média. (Na última crise imobiliária, os preços caíram 26% entre o seu pico em 2007 e o seu ponto mais baixo em 2012).
Tudo isso parece muito bom para Rebecca Rush, redatora publicitária que aluga o andar térreo de uma casa em Boulder, Colorado, onde a casa de preço médio é vendida por quase US$ 1 milhão, segundo Redfin. Na verdade, pode ser a única maneira de ela conseguir se mudar para uma casa própria.
“Não há nenhuma maneira neste mercado caro de que eu possa pagar alguma coisa com as taxas que estão atualmente e com os preços que as coisas ainda parecem estar”, disse ela.
Principais conclusões
- Alguns analistas prevêem uma queda nos preços da habitação de até 20%, o que seria uma boa notícia para os compradores que foram excluídos do mercado.
- A queda dos preços das casas também ajudaria a diminuir a inflação geral e possivelmente a desacelerar os aumentos das taxas de juro.
- Embora esperar que os preços caiam possa ser uma estratégia viável para compradores marginalizados, alguns especialistas dizem que é impossível cronometrar o mercado.
Rush não está sozinho. Para as pessoas que atualmente não têm condições de comprar uma casa, uma queda nos preços pode ser uma dádiva financeira – e pode muito bem estar a caminho. Os preços das casas em todo o país caíram pelo segundo mês consecutivo em agosto (a primeira vez que isso aconteceu desde 2012), mostraram dados do S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index na terça-feira. Um economista estimou as probabilidades de uma quebra do mercado – ou seja, de uma queda dos preços de 10% ou mais – em 35% a partir de segunda-feira.
“Para os potenciais compradores de casas que estão perdendo o preço de sua casa desejada no mercado atual, pode valer a pena esperar”, disse Odeta Kushi, vice-economista-chefe da First American Financial Corporation, por e-mail. “Ficar à margem pode permitir que um potencial comprador continue a pagar a sua dívida, a aumentar o seu crédito e a poupar para o pagamento inicial e os custos de fecho.”
O aumento das taxas hipotecárias está esfriando o mercado outrora aquecido
O mercado de vendedores extremos que prevaleceu durante a pandemia arrefeceu dramaticamente este ano. Entre Fevereiro de 2020 e Junho de 2022, os preços das casas subiram 42%, de acordo com o índice Case-Shiller – mas começaram a descer novamente.
O aumento das taxas de hipotecas prejudicou as vendas de casas, tornando-as mais difíceis para os compradores e, por sua vez, para os vendedores. A Reserva Federal aumentou a sua taxa de juro de referência a um ritmo furioso este ano, num esforço para abrandar a economia e controlar a inflação galopante, e isso fez com que a taxa média de uma hipoteca fixa a 30 anos subisse para 7,16%, uma taxa não vista desde 2001, de acordo com dados da Mortgage Bankers Association.
A subida dos preços dos últimos dois anos, combinada com o rápido aumento das taxas hipotecárias dos últimos meses, comprimiu fortemente os orçamentos dos compradores de casas. O pagamento mensal típico da hipoteca de uma casa recém-comprada aumentou 55%, ou US$ 658, este ano, disseram economistas da Zillow em uma análise no início deste mês.
Isso significa que uma família com rendimento médio teria de gastar cerca de 30% do seu orçamento no pagamento da hipoteca, sem contar coisas como seguros e impostos. Isso está no limite que Zillow considera “sobrecarregado com habitação”, e bem acima da parcela de 22,8% que os pagamentos de hipotecas retiraram do orçamento familiar típico entre 2005 e 2021.
Existem apenas algumas maneiras de as coisas melhorarem para os possíveis compradores de casas a partir daqui. Para que o pagamento médio das hipotecas voltasse à percentagem de 22,8% do orçamento que tinha antes de 2021, seria necessário “um choque significativo na acessibilidade (seja em termos de queda de preços ou de taxas ou de aumento de rendimentos)”, escreveu a economista sénior da Zillow, Nicole Bachaud, na análise.
Um crash ou um reequilíbrio?
Muitos especialistas acreditam que a queda dos preços está prestes a tornar as coisas muito mais fáceis para os compradores.
“Avaliando as evidências, uma queda acentuada nos preços das casas parece agora inevitável”, disse Sam Hall, economista imobiliário da Capital Economics, por e-mail.
A queda significativa dos preços das casas depende, em parte, de o desemprego aumentar e forçar as pessoas a vender as suas casas, disse Scott Duba, diretor-gerente de gestão de fortunas da Prime Capital Investment Advisors, por e-mail.
“No geral, parece que se tornará um mercado mais comprador ao longo do próximo ano, pelo menos em relação ao mercado muito restrito e favorável ao vendedor que vimos nos últimos dois anos”, disse ele.
Além de beneficiar as pessoas que foram impedidas de comprar uma casa, um declínio nos preços das casas teria um grande benefício para a economia: uma redução na inflação e, presumivelmente, uma subsequente flexibilização dos aumentos das taxas de juro. Dado que os preços das casas são uma componente importante das medidas de inflação, como o Índice de Preços no Consumidor, reduzi-los seria um grande passo para reduzir a inflação, escreveu Knightley, do ING. Isso poderia encorajar o Fed a recuar no aumento das taxas de juros.
No entanto, uma grande recessão não é garantida – e mesmo que aconteça, não espere um regresso aos preços anteriores à pandemia. Os economistas da Zillow não acreditam que ocorrerá um crash porque há tão poucas casas no mercado que os preços provavelmente permanecerão altos, apesar de tantos compradores desistirem.
“Os compradores que estão a tentar esperar que o mercado passe – para que as coisas se tornem mais acessíveis novamente – provavelmente esperarão muito tempo”, escreveu Bachaud. “Embora os preços estejam a cair modestamente agora à medida que o mercado se reequilibra, os preços a longo prazo continuarão a valorizar-se e, com as elevadas taxas hipotecárias a tentarem manter-se, a acessibilidade futura está ameaçada.”
Tentar cronometrar o mercado é arriscado
As previsões contraditórias destacam a incerteza de tentar prever o que o mercado fará a seguir. Alguns especialistas dizem que os compradores nem deveriam tentar prever as condições futuras.
“Sempre aconselhamos os compradores a evitar tentar ‘cronometrar o mercado’ e, em vez disso, tomar decisões com base em sua situação financeira única e objetivos de longo prazo”, disse Glenn Brunker, presidente da Ally Home, por e-mail. “O mercado imobiliário pode ser imprevisível e mudar a qualquer momento. Se você decidir adiar na esperança de que as taxas caiam, o oposto pode acontecer. O mesmo se aplica aos preços das casas. Você sempre pode refinanciar no futuro, se as taxas caírem, para reduzir seus pagamentos mensais.”
Com os riscos de comprar agora e esperar, compradores marginalizados como Rush ficam em uma situação difícil.
“Fui expulso duas vezes porque o dono da propriedade em que eu estava queria vendê-la ou voltar”, disse Rush. “Eu quero ser dono e estou me culpando pelos primeiros sete anos que estive aqui, não fui eu. Fiquei assustado com os preços e deveria ter me arriscado e feito isso. Mas é aqui que estamos.”
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