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Quando você solicita uma hipoteca, os credores consideram sua relação dívida/renda (DTI) para determinar se e quanto você pode pedir emprestado. Se você estiver fazendo pagamentos de empréstimos estudantis, esses pagamentos afetarão seu DTI.
Quando se trata de pagar sua dívida de empréstimo estudantil, você pode escolher entre diferentes planos de pagamento. Algumas de suas opções incluem planos de reembolso baseado em renda (IDR) que baseiam o valor de seus pagamentos em uma porcentagem de sua renda. Aqui está o que você precisa saber sobre seu plano de IDR e como ele afeta seu DTI e elegibilidade para hipoteca.
Rácio dívida / rendimento (DTI) e elegibilidade para hipoteca
O índice dívida / renda (DTI) é uma medida do total de pagamentos mensais da dívida em relação à sua renda mensal. Os credores usam o DTI para avaliar a probabilidade de você conseguir efetuar o pagamento da hipoteca. Freqüentemente, eles veem os mutuários com um DTI mais alto como mais propensos a ter dificuldades para pagar seus empréstimos.
Na verdade, existem dois DTIs que os credores hipotecários costumam considerar:
- Sua proporção de front-end: Isso divide suas despesas totais com moradia pela sua renda mensal bruta. Por exemplo, se o pagamento da hipoteca, o seguro residencial e os impostos sobre a propriedade somarem US$ 1.000 e sua renda mensal bruta for de US$ 4.000, sua proporção inicial seria de 25% (US$ 1.000/US$ 4.000).
- Sua proporção de back-end: Isso divide todos os pagamentos mensais da sua dívida (habitação incluída) pela sua renda mensal bruta. Se o total de suas dívidas mensais, incluindo pagamentos futuros de hipotecas, empréstimos estudantis, pagamentos de automóveis e outras obrigações, for de US$ 2.000 e sua renda mensal bruta for de US$ 4.000, sua proporção final seria de 50% (US$ 2.000/US$ 4.000).
Os credores hipotecários geralmente têm em mente um índice máximo de DTI para seus mutuários. Varia de acordo com o credor e o tipo de empréstimo. Em alguns casos, o índice de back-end pode chegar a 50%. Geralmente, porém, os credores hipotecários preferem um índice inicial inferior a 33% e um índice final inferior a 38%. Também é importante considerar qual é o seu rendimento líquido mensal – o valor que você realmente leva para casa. Esses DTIs baseiam-se na renda bruta – o dinheiro que você ganha antes dos impostos e outras deduções – e podem não refletir com precisão o que você pode pagar por mês.
Observação
O índice de DTI é um dos fatores mais importantes na determinação da aprovação de empréstimos hipotecários, juntamente com sua pontuação de crédito. Uma regra prática é tentar manter seu DTI de back-end em 36%.
O que é um plano de reembolso baseado em renda (IDR)?
Os pagamentos de empréstimos estudantis fazem parte de como o seu DTI é calculado. No entanto, isso pode ser difícil, porque você pode escolher entre vários planos federais de reembolso de empréstimos estudantis com pagamentos mensais muito diferentes.
Algumas de suas opções de plano são planos IDR. Os planos de reembolso baseados na renda limitam os pagamentos entre 10% e 20% da renda mensal, dependendo do plano. O valor que você pagará a cada mês pode mudar, pois os pagamentos variam de acordo com seus ganhos atuais.
Observação
Na terça-feira, 22 de novembro de 2022, o governo Biden estendeu pela oitava vez a pausa nos pagamentos e juros dos empréstimos federais a estudantes. Os mutuários com empréstimos federais para estudantes não terão que fazer pagamentos, e os empréstimos não voltarão a acumular juros, até 60 dias após os processos judiciais que contestam o programa de perdão de empréstimos estudantis de Biden serem resolvidos ou o Departamento de Educação ser autorizado a avançar com o programa. Se os casos não forem resolvidos até 30 de junho de 2023, os pagamentos serão retomados dois meses depois.
Uma vez que o seu pagamento ao abrigo de um plano IDR pode flutuar, pode ser difícil determinar qual o montante de reembolso a incluir no cálculo do seu DTI. Além disso, os credores hipotecários têm regras diferentes sobre como determinam o pagamento mensal do empréstimo estudantil quando você está em um plano baseado em renda.
Como diferentes programas de empréstimos calculam valores de pagamento baseados em renda
Existem cinco entidades governamentais principais que definem regras para os programas de hipotecas que oferecem:
- Fannie Mae
- Freddie Mac
- Administração Federal de Habitação (FHA)
- Departamento de Agricultura dos EUA
- Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA
Cada entidade trata os pagamentos mensais de IDR de forma diferente ao calcular o DTI de um potencial mutuário.
Observação
Em 24 de agosto de 2022, a administração do presidente Joe Biden propôs um novo plano para o reembolso de empréstimos federais a estudantes para empréstimos de graduação. O plano limitaria os pagamentos mensais a 5% de sua renda mensal. Após 10 anos, qualquer saldo restante seria eliminado se o saldo original do empréstimo fosse de US$ 12.000 ou menos.
Fannie Mae
As regras da Fannie Mae estipulam que o pagamento real que você está fazendo no âmbito de um plano IDR é o valor que será incluído nos cálculos do DTI. Isso é verdade mesmo que o pagamento do plano de empréstimo estudantil seja de US$ 0. Deve haver documentação disponível mostrando que o pagamento é de $ 0.
Observação
Bancos, cooperativas de crédito e outros credores hipotecários podem ter regras diferentes para o cálculo do DTI. Peça para falar com um especialista em empréstimos para entender como seu plano de IDR pode afetar sua elegibilidade para hipoteca.
Freddie Mac
As regras do Freddie Mac também permitem que seu pagamento mensal real seja usado no cálculo do índice de DTI – a menos que esse pagamento seja de US$ 0 por mês. Se o seu pagamento for $ 0, o número usado nos cálculos do DTI será igual a 0,5% do saldo pendente do empréstimo, conforme indicado no seu relatório de crédito.
Observação
Na quarta-feira, 24 de agosto de 2022, o presidente Joe Biden anunciou via Twitter o cancelamento de US$ 10.000 em dívidas federais de empréstimos estudantis para mutuários elegíveis e US$ 20.000 para beneficiários federais do Pell Grant.
Administração Federal de Habitação (FHA)
As regras da FHA exigem que o pagamento mensal do empréstimo estudantil usado para o seu DTI seja igual a um destes números:
- O maior valor entre 1% do saldo pendente do empréstimo ou do pagamento mensal informado em seu relatório de crédito
- O pagamento real documentado, desde que o empréstimo seja totalmente reembolsado durante o prazo de pagamento do empréstimo
Se o pagamento real documentado for inferior a 1% do saldo pendente do empréstimo ou inferior ao pagamento mensal informado em seu relatório de crédito, você deverá fornecer documentação por escrito sobre o valor mensal devido, o status do pagamento e o saldo pendente.
Observação
Se o seu pagamento de IDR documentado não for grande o suficiente para que o empréstimo seja totalmente reembolsado até o final do período de reembolso – o que pode acontecer com pagamentos baseados em renda – então o FHA adotará como padrão a regra de 1% ou o pagamento mensal listado em seu relatório de crédito
Departamento de Agricultura dos EUA (USDA)
O USDA também oferece duas opções sobre como os pagamentos mensais do empréstimo estudantil são determinados para o cálculo do DTI. Quando você está em um plano baseado em renda e não faz pagamentos fixos, seu pagamento mensal deve ser igual ao maior valor entre:
- 0,50% do saldo pendente do empréstimo, conforme mostrado no seu relatório de crédito
- O pagamento documentado atual sob um plano de reembolso aprovado pelo Departamento de Educação
Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA)
O VA exige que os credores usem o valor do pagamento do empréstimo em seu relatório de crédito para o seu DTI. No entanto, se esse pagamento estiver abaixo de um determinado limite, o mutuário deverá fornecer uma declaração do gestor de empréstimos estudantis detalhando os termos reais do empréstimo.
O cálculo do limite é de 5% do saldo pendente do empréstimo dividido por 12 meses. Por exemplo, se você deve R$ 20.000, o cálculo seria R$ 20.000 x 5% = R$ 1.000. Então $ 1.000/12, o que equivale a $ 83,33.
Observação
As hipotecas garantidas por agências federais muitas vezes não vêm diretamente dessas agências. Em vez disso, são emitidos por credores privados que devem cumprir os requisitos estabelecidos pela agência que apoia a hipoteca.
Compreendendo as regras do seu credor sobre planos de IDR
Ao solicitar um empréstimo à habitação, o seu DTI pode fazer a diferença entre a aprovação e a negação. Ao compreender como os diferentes tipos de programas de hipoteca calculam os índices de DTI e como seu plano de IDR de empréstimo estudantil é levado em consideração, você pode decidir qual programa de empréstimo residencial é melhor para você.
