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Toda empresa possui propriedades. Mesmo a menor empresa possui propriedades na forma de um computador/laptop, provavelmente uma mesa, talvez arquivos e, às vezes, um veículo comercial. Saiba mais sobre propriedades comerciais, como isso afeta o valor de sua empresa e os impostos comerciais, e como manter registros de propriedades comerciais.
Principais conclusões
- Existem vários tipos de bens comerciais: bens imóveis, bens pessoais e bens listados.
- A venda de propriedades comerciais terá implicações fiscais, que serão afetadas pelo fato de você estar vendendo com lucro ou prejuízo.
- Quando você compra uma propriedade comercial, há uma série de deduções fiscais que você pode obter, inclusive juros de hipoteca, depreciação e despesas de uso.
- Mantenha bons registros de todas as propriedades comerciais que você compra, mantém e vende para facilitar o tempo dos impostos e facilitar futuras transações imobiliárias.
Tipos de propriedade comercial
A propriedade comercial vem em vários tipos diferentes.
Imóveis
Bens imóveis, também chamados de imóveis, é uma propriedade que inclui terrenos e edifícios, e qualquer coisa afixada ao terreno. Para uma empresa, os bens imóveis incluem armazéns, fábricas, escritórios e outros edifícios de propriedade da empresa. Os bens imóveis incluem apenas as estruturas fixadas ao terreno, e não aquelas que podem ser removidas, como equipamentos.
Os bens imóveis também podem ser determinados como incluindo:
- Tudo o que estiver abaixo da superfície da terra, como minerais, gás natural e petróleo
- Direitos ao uso da propriedade
- Melhorias em propriedades arrendadas (melhorias na propriedade), uma vez que essas melhorias não podem ser removidas.
Bens pessoais
Bens pessoais são quaisquer bens não vinculados ao terreno ou a estruturas imobiliárias. Em outras palavras, é móvel. Alguns exemplos de bens pessoais pertencentes a uma empresa são equipamentos, móveis e utensílios e veículos.
Observação
O que o IRS chama de “propriedade” para fins fiscais, seu CPA chama de “ativos” para fins contábeis. Ambos são termos gerais para itens de valor pertencentes à sua empresa.
Propriedade listada
Propriedade listada é um tipo específico de propriedade pessoal de uma empresa que está sob maior escrutínio pelo IRS. Propriedade deste tipo pode ser usada para fins comerciais ou pessoais, por isso o IRS monitora com mais cuidado as deduções para pagamentos desse tipo de propriedade e as deduções para uso desse tipo de propriedade. Incluídos na propriedade listada estão veículos comerciais, computadores e outros eletrônicos.
Como a propriedade comercial afeta o valor comercial
A propriedade empresarial é apresentada na ficha Saúde Teu de uma empresa como ativo empresarial. Os bens imóveis são mostrados primeiro, depois os bens pessoais.
A depreciação acumulada de bens móveis (imóveis não são depreciados) é apresentada no lado do ativo da planilha Saúde Teu, portanto é mostrado o valor líquido do imóvel específico.
Venda de propriedade comercial
Como a venda de propriedades comerciais afeta o imposto de renda e os impostos imobiliários, a venda de propriedades comerciais deve ser registrada e incluída na declaração de imposto de renda da empresa.
O Formulário 4797 do IRS, Venda de propriedade comercial, é usado para registrar:
- A venda ou troca de propriedade usada em um negócio
- Conversão involuntária de bens detidos há mais de um ano
- Ganhos e perdas comuns em propriedades comerciais
- Ganho com a alienação (venda) de tipos específicos de propriedades comerciais
- Recaptura de propriedade sob as Seções 179 e 280F(b)(2) quando o uso comercial cair para 50% ou menos
A venda de propriedade comercial pode resultar em ganho ou perda de capital de curto ou longo prazo.
Como a propriedade comercial afeta os impostos comerciais
Quando sua empresa possui uma propriedade, isso afetará seus impostos de várias maneiras.
Impostos sobre a propriedade por localidades
Se sua empresa possui imóveis (terrenos e edifícios), você deverá pagar o imposto predial sobre essa propriedade. Assim como os indivíduos devem pagar imposto predial sobre o valor avaliado de suas casas, as empresas pagam imposto predial sobre o valor avaliado de seus imóveis.
Observação
Se o imóvel for vendido, o imposto do ano é devido tanto pelos proprietários anteriores quanto pelos novos proprietários, com base em quanto do ano cada um possuía o imóvel.
Os impostos sobre a propriedade são avaliados por entidades locais – vilas, cidades, condados, aldeias e similares – para fins locais, como escolas, estradas ou melhorias em infraestruturas.
Cada estado coordena e supervisiona os impostos sobre a propriedade em todas as localidades. Estão envolvidos três tipos de funcionários do condado (com títulos diferentes em cada local):
- Avaliadores de propriedades estabelecem o valor da sua propriedade
- Os cobradores de impostos enviam notas fiscais, cobram pagamentos e aprovam diferimentos e isenções
- Um conselho de ajuste de valor ouve e decide sobre contestações à avaliação, classificação ou isenções de uma propriedade
Depreciação de propriedades comerciais
O benefício fiscal mais importante na compra de propriedades comerciais é que você pode arcar com despesas de depreciação de propriedades comerciais de longo prazo, como equipamentos, veículos, máquinas, computadores e móveis. As leis tributárias federais dão incentivos às empresas para a compra de imóveis, na forma de depreciação acelerada.
Esta depreciação permite-lhe arcar com a totalidade ou parte das despesas de compra do imóvel durante o primeiro ano. Os dois tipos de depreciação acelerada são despesas da Seção 179 e depreciação de bônus. Os valores que você pode deduzir a cada ano podem mudar, assim como os requisitos, portanto, verifique com seu contador antes de tomar qualquer decisão de compra.
A depreciação de propriedades listadas pode precisar ser feita usando o método de depreciação alternativo. Este método exige um aumento no número de anos durante os quais um imóvel é depreciado, diminuindo a dedução anual.
Despesas de Uso de Propriedade Comercial
Despesas de uso de bens pessoais (como despesas de condução comercial) são despesas comerciais dedutíveis legítimas, desde que você possa demonstrar que essas despesas estão verdadeiramente relacionadas aos negócios.
As despesas com juros sobre a venda de propriedades comerciais também estão incluídas na declaração de imposto de renda da empresa.
Manter registros de propriedades comerciais
É importante manter registros excelentes sobre a compra de todos os tipos de propriedades comerciais, bem como registros sobre hipotecas, passivos e despesas associadas à compra e manutenção de todos os tipos de propriedades. Registros adequados ajudam você a documentar suas despesas e fornecer evidências ao IRS no caso de uma auditoria. Eles também são úteis se (ou quando) você vender o imóvel.
O software empresarial pode ajudá-lo a manter bons registros. O IRS recomenda manter os registros de propriedade de sua empresa até que o período de prescrição expire no ano em que você vende a propriedade.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quais são as vantagens e desvantagens de comprar um imóvel comercial?
A compra de uma propriedade comercial permite que você receba depreciação na compra. E se você comprar um imóvel, também poderá se beneficiar da valorização à medida que o valor do imóvel aumentar no futuro. Possuir imóveis comerciais também oferece mais controle sobre o custo do espaço de escritório ou depósito do que você teria se alugasse ou alugasse. Por outro lado, você deverá pagar impostos sobre a propriedade comercial, dependendo do tipo de propriedade: imóvel, propriedade pessoal ou propriedade listada.
Quais são os benefícios fiscais da compra de imóveis comerciais?
Ao comprar um imóvel comercial, você pode se beneficiar de uma série de benefícios fiscais, como deduções, incluindo despesas com juros de sua hipoteca, bem como despesas de depreciação. Você também pode se beneficiar de outras deduções fiscais, como baixas para melhorias. E quando chegar a hora de vender a propriedade mais tarde, o patrimônio que você ganhou pode ser tributado à taxa de ganhos de capital, e não como renda ordinária, que geralmente é tributada a uma taxa muito mais alta.
