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O Internal Revenue Service (IRS) trata uma execução hipotecária da mesma forma que a venda de uma propriedade. Já foi seu e você não é mais o proprietário, então você pode acabar pagando impostos sobre uma propriedade hipotecada. O evento pode gerar um ganho de capital e, em alguns casos, você também pode dever imposto de renda sobre qualquer parte da dívida hipotecária que possa ter sido perdoada ou cancelada.
Principais conclusões
- O Internal Revenue Service (IRS) trata uma execução hipotecária da mesma forma que a venda de uma propriedade.
- Já foi seu e você não é mais o proprietário, então você pode acabar pagando impostos sobre uma propriedade hipotecada.
- O evento pode gerar um ganho de capital e, em alguns casos, você também pode dever imposto de renda sobre qualquer parte da dívida hipotecária que possa ter sido perdoada ou cancelada.
Ganhos de capital em execuções hipotecárias
A venda de bens imóveis normalmente passa por um processo de depósito em garantia. O vendedor recebe extratos mostrando por quanto a casa foi vendida, mas em caso de execução hipotecária, não há período de garantia. O banco credor simplesmente toma posse da casa.
Observação
O IRS diz que uma execução hipotecária ainda é considerada uma venda – ou em termos mais técnicos, uma “disposição de propriedade” – porque a propriedade mudou de mãos.
A fórmula básica para calcular ganhos de capital é subtrair a base ou custo da propriedade do preço de venda. A diferença é quanto lucro o vendedor obteve ou quanto dinheiro foi perdido na transação.
Não há preço de venda mutuamente acordado em uma situação de execução hipotecária e sem declarações de garantia, mas ainda há um “preço de venda” para fins fiscais. Será o valor justo de mercado da propriedade na data da execução hipotecária ou o saldo total do empréstimo mais o valor justo de mercado. Esse número depende se sua hipoteca era um empréstimo com ou sem recurso.
Ambos os números são informados a você e ao IRS pela instituição de crédito na caixa 2 (saldo pendente do empréstimo) ou na caixa 4 (valor justo de mercado) do Formulário 1099-A, “Aquisição ou Abandono de Propriedade Garantida”.
Empréstimos com recurso
Com um empréstimo com direito de regresso, o valor usado como preço de venda ao calcular qualquer ganho de capital potencial é o menor dos dois valores a seguir:
- O saldo pendente do empréstimo imediatamente antes da execução hipotecária menos qualquer dívida pela qual o mutuário permaneça pessoalmente responsável após a execução hipotecária, ou
- O valor justo de mercado da propriedade que está sendo executada
Você também pode cancelar a receita da dívida proveniente da execução hipotecária com esse tipo de empréstimo, além de um ganho de capital.
Exemplo de empréstimo com recurso
Vamos revisar um exemplo de como tudo isso funciona. Sam comprou originalmente uma casa por US$ 100.000, pagando US$ 20.000 como entrada e contratando uma hipoteca de US$ 80.000. Após dois anos em 2021, o banco executou a hipoteca da propriedade.
Suponha que no momento da execução hipotecária o saldo da hipoteca devido fosse de $ 70.000 e o valor justo de mercado fosse de $ 65.000. Além disso, Sam sofreu uma perda de US$ 15.000 na propriedade, perfazendo sua base de custo ajustada de US$ 85.000 (US$ 100.000 a US$ 15.000).
Você é pessoalmente responsável pela dívida hipotecária se tiver um empréstimo com direito de regresso. O credor pode solicitar o reembolso mesmo depois de a propriedade ter sido retomada – ele tem “recurso”.
Se o banco perdoar US$ 1.000 de sua dívida, o saldo devedor na execução hipotecária passa a ser de US$ 69.000. Sam agora é pessoalmente responsável por US$ 4.000 (US$ 69.000 a US$ 65.000). Além disso, ele agora tem US$ 1.000 em renda ordinária proveniente do cancelamento de dívidas.
Para calcular seu ganho ou perda, ele agora precisa escolher o menor valor entre:
- O saldo pendente do empréstimo imediatamente antes da execução hipotecária menos qualquer dívida pela qual o mutuário permaneça pessoalmente responsável após a execução hipotecária = $ 69.000
- O valor justo de mercado da propriedade executada = $ 65.000
Neste caso, o FMV é o valor mais baixo. Sam obterá ganho ou perda comparando esse valor com sua base de custo ajustada. Neste exemplo, haveria uma perda de $ 20.000.
Observação
Desde 2007, dívidas hipotecárias canceladas de até US$ 2 milhões (US$ 1 milhão, se o casamento for declarado separadamente) poderiam ser excluídas do lucro tributável. A Lei de Dotações Consolidadas de 2021 reduziu este limite de exclusão para $ 750,00 de dívidas hipotecárias canceladas ($ 375.000 se casado declarar separadamente) e estendeu esta exclusão até 2025.
As hipotecas usadas para adquirir casas são normalmente empréstimos sem direito de regresso, enquanto os empréstimos refinanciados e os empréstimos para aquisição de habitação tendem a ser empréstimos com direito de regresso. Esta não é uma regra absoluta, no entanto. Também pode depender das leis do estado em que você reside.
Empréstimos sem recurso
Um empréstimo sem recurso é aquele em que o mutuário não é pessoalmente responsável pelo reembolso do empréstimo. O empréstimo é considerado satisfeito e o credor não pode exigir do mutuário um reembolso adicional se e quando ele retomar a posse da propriedade.
O valor utilizado como preço de venda neste caso é o saldo pendente do empréstimo imediatamente antes da execução hipotecária. O IRS assume a posição de que você está efetivamente vendendo a casa de volta ao credor para a consideração integral da dívida pendente, de modo que geralmente não há ganho de capital.
Observação
Você também não terá nenhuma receita de dívida cancelada com um empréstimo sem direito de regresso, porque o credor está proibido por lei de solicitar o reembolso.
Você receberá documentos de declaração fiscal
Você receberá um dos dois formulários fiscais após a execução hipotecária, ou talvez ambos:
- O Formulário 1099-A é emitido pelo banco após a execução da hipoteca do imóvel. Este formulário informa a data da execução hipotecária, o valor justo de mercado da propriedade e o saldo pendente do empréstimo imediatamente antes da execução hipotecária. Você precisará dessas informações ao relatar qualquer ganho de capital relacionado à propriedade.
- O formulário 1099-C é emitido pelo banco depois que o banco cancela ou perdoa uma dívida de um empréstimo com recurso. Este formulário indicará quanto da dívida foi cancelada. Você pode receber apenas um único Formulário 1099-C que relata a execução hipotecária e o cancelamento da dívida, ou pode receber um 1099-A e um 1099-C se o seu credor executar a hipoteca da casa e cancelar a dívida não paga no mesmo ano.
Relatando um ganho de capital
Você pode determinar o preço de venda depois de determinar o tipo de empréstimo que você fez para sua propriedade. Relate a execução hipotecária no Anexo D do Formulário 1040 e Formulário 8949 se a propriedade executada for sua residência principal.Você pode se qualificar para excluir US$ 250.000 ou até US$ 500.000 de ganho de impostos, sujeito a certas regras:
- A casa era sua residência principal.
- Você foi proprietário da casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos (730 dias) até a data da venda.
- Você morou na casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos, terminando na data da execução hipotecária.
Observação
Os contribuintes solteiros podem excluir até US$ 250.000 em ganhos de capital, e os contribuintes casados que apresentam declarações conjuntas podem dobrar esse valor.
Você ainda pode se qualificar para uma exclusão do imposto sobre ganhos de capital de acordo com as regras modificadas para calcular seu ganho ou perda se a propriedade executada fosse de uso misto – era sua residência principal em um momento e uma residência secundária em outro momento. As regras também são um pouco flexibilizadas para os membros das Forças Armadas.
Taxas de imposto sobre ganhos de capital
A taxa sobre ganhos de capital de longo prazo para propriedades pertencentes por um ano ou mais depende do seu rendimento tributável geral e do status do registro. Abaixo estão as taxas de imposto sobre ganhos de capital para 2022 e 2023.
Para o ano fiscal de 2022, a declaração de imposto que você apresentaria em 2023
Contribuintes Únicos
- 0% se o lucro tributável for inferior a US$ 41.675
- 15% se o lucro tributável for de $ 41.675 a $ 459.750
- 20% se o lucro tributável for superior a US$ 459.750
Chefes de família
- 0% se o lucro tributável for inferior a US$ 55.800
- 15% se o lucro tributável for de $ 55.800 a $ 488.500
- 20% se o lucro tributável for superior a US$ 488.500
Casado arquivando em conjunto e viúva(s) qualificada(s)
- 0% se o lucro tributável for inferior a US$ 83.350
- 15% se o lucro tributável for de $ 83.350 a $ 517.200
- 20% se o lucro tributável for superior a US$ 517.200
Para o ano fiscal de 2023, a declaração de imposto que você apresentaria em 2024
Contribuintes Únicos
- 0% se o lucro tributável for inferior a US$ 44.625
- 15% se o lucro tributável for de $ 44.625 a $ 492.300
- 20% se o lucro tributável for superior a US$ 492.300
Chefes de família
- 0% se o lucro tributável for inferior a US$ 59.750
- 15% se o lucro tributável for de $ 59.750 a $ 523.050
- 20% se o lucro tributável for superior a US$ 523.050
Casado arquivando em conjunto e viúva(s) qualificada(s)
- 0% se o lucro tributável for inferior a US$ 89.250
- 15% se o lucro tributável for de $ 89.250 a $ 553.850
- 20% se o lucro tributável for superior a US$ 553.850
É um ganho de capital de curto prazo se você possui sua casa há menos de um ano. Você deve pagar imposto sobre ganhos de capital à mesma alíquota aplicada à sua renda regular – em outras palavras, de acordo com sua faixa de imposto.
Quando a dívida quitada é lucro tributável
Normalmente, o IRS trata a dívida hipotecária cancelada como rendimento tributável. No entanto, sob certas circunstâncias especiais que incluem a falência ou insolvência do Capítulo 11 do mutuário, essa dívida não pode ser incluída no rendimento tributável.
A Lei de Perdão de Dívida de Hipoteca de 2007 (MFDRA) previa que os contribuintes poderiam excluir de seus rendimentos tributáveis até US$ 2 milhões (US$ 1 milhão se casados declarassem separadamente) em dívidas hipotecárias canceladas devido à execução hipotecária.
Essa redução de impostos continuou sendo estendida até que a Lei de Dotações Consolidadas de 2021 reduziu o limite de exclusão para hipotecas canceladas para US$ 750.000 (US$ 375.000 se o casamento for apresentado separadamente). Esta exclusão também foi estendida até 2025.
Isso significa que você não precisa se preocupar em pagar imposto de renda sobre dívidas liquidadas por meio de execução hipotecária até o final de 2025 e se sua dívida perdoada não exceder US$ 750.000.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como a execução hipotecária afeta sua declaração de imposto de renda?
Uma execução hipotecária pode gerar um ganho de capital com a venda de um imóvel. Além disso, você pode dever imposto de renda sobre o valor do seu empréstimo hipotecário que foi perdoado ou cancelado.
A lei de perdão de hipotecas ainda está em vigor?
A Lei de Dotações Consolidadas estendeu a exclusão, mas reduziu o valor da dívida hipotecária qualificada cancelada. Dívidas hipotecárias canceladas de até $ 750.000 ($ 375.000 se casado declarar separadamente) podem ser excluídas de sua renda tributável, e a exclusão foi estendida até 2025.
