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Se você tiver renda de imóvel alugado, precisará apresentar o Anexo E do Internal Revenue Service (IRS) para proprietários – “Receita e Perda Suplementar”. A chave para fazer isso de forma rápida e tranquila é organizar suas receitas e despesas usando uma planilha ou um programa de software de finanças pessoais.
Os proprietários que mantêm registros detalhados de suas despesas com aluguel de imóveis são os que mais se beneficiam na hora do imposto. As regras do IRS relativas à renda de aluguel são bastante generosas, então você vai querer aproveitá-las. Aprenda como gerenciar essa parte de seus impostos.
Principais conclusões
- Para declarar seus impostos sobre um imóvel alugado, você precisará de registros completos de todas as suas receitas e despesas, incluindo depreciação.
- As propriedades para aluguel são geralmente consideradas renda passiva.
- Se a sua renda for considerada ativa, você poderá deduzir quaisquer perdas com aluguel de até US$ 25.000 por ano.
- Se você vender um imóvel alugado, precisará subtrair sua base de custo do preço de venda para encontrar o lucro, que é a renda tributada.
Agendar dicas fiscais E
Os proprietários devem manter registros excelentes em relação à base de custos, receitas e despesas. A melhor maneira de rastrear esses itens é criar uma planilha. Seu contador fiscal pode até ter um modelo que você pode usar. Aqui estão os itens que você deseja rastrear:
- Preço de compra da casa, condomínio ou prédio que você está alugando
- Depreciação acumulada
- Depreciação anual atual da sua propriedade
- Renda de aluguel
- Depósitos de segurança que você recebeu
Além de acompanhar as receitas, você desejará acompanhar as despesas. Muitas despesas relacionadas à manutenção de um imóvel alugado podem ser deduzidas de sua receita de aluguel.Essas despesas incluem:
- Comissões ou taxas de administração de propriedade
- Custos de publicidade
- Custos de limpeza, manutenção e reparo
- Seguro residencial
- Impostos imobiliários e despesas com juros hipotecários
- Utilitários
Observação
Se você acompanhar essas despesas usando um software de finanças pessoais ou uma planilha de computador, seus relatórios mensais e de final de ano serão fáceis de compilar e imprimir.
Aproveite as limitações de perda de atividade passiva
Você pode terminar o ano com prejuízo líquido em uma propriedade. Se você tiver mais de um imóvel alugado, essa perda pode ser compensada com as perdas e lucros de todos os outros.
Agora, aqui estão as notícias talvez não tão boas: se o total de todas as suas propriedades for negativo – uma perda líquida – essa perda geralmente não pode ser deduzida do restante de sua renda anual (mas há exceções).Isso porque alugar imóveis é geralmente considerado uma atividade passiva.
Sua receita de aluguel pode ser considerada ativa se você dedicar uma quantidade significativa e real de tempo à tomada de decisões gerenciais. Isso pode incluir:
- Seleção de novos inquilinos
- Definir termos de aluguel
- Aprovação de custos para reparos
- Fazer reparos ou contratar outra pessoa para fazer reparos
Se você participar ativamente das atividades de aluguel, quaisquer perdas com aluguel poderão ser deduzidas em até US$ 25.000 por ano em todas as suas propriedades de aluguel. Se você for casado e apresentar declarações separadas, terá um limite de perda de aluguel de até US$ 12.500, desde que tenha vivido separado de seu cônjuge o tempo todo durante o ano fiscal.
O valor da perda de aluguel permitida para participantes ativos em um imóvel alugado varia de acordo com sua renda bruta ajustada modificada (MAGI).
Você pode levar as perdas adiante
As perdas de aluguel limitadas pelas regras de perda de atividade passiva podem ser transportadas para o próximo ano fiscal. Nesse ponto, eles podem compensar seus lucros com aluguel.
As limitações de perda de atividade passiva são aplicadas anualmente. Mas as perdas com rendas continuam a ser transportadas ano após ano até que as perdas sejam esgotadas pela compensação dos lucros das rendas ou sejam deduzidas de outros rendimentos.
Observação
O formulário 8582 é usado para calcular as limitações de perda de atividade passiva e para acompanhar as perdas de aluguel que se acumulam a cada ano para cada propriedade.
Planejamento Tributário para Proprietários
Como proprietário, você pode obter lucro quando a renda do aluguel for suficiente para pagar a hipoteca, bem como cobrir impostos sobre a propriedade, seguros e reparos. Mas você também pode depreciar o preço de compra do imóvel alugado.Muitas vezes, isto pode transformar um lucro económico num prejuízo fiscal. Depois de contabilizar a depreciação, suas despesas podem exceder sua receita.
De vez em quando, porém, você pode enfrentar despesas importantes. Podem ser a substituição de um telhado ou a destruição de um apartamento após a desocupação de um inquilino de longa data. Como resultado, você pode ter uma perda superior a US$ 25.000, mas as regras de perda de atividade passiva limitam a perda a exatamente US$ 25.000.
O restante de sua perda será transferido para o próximo ano.Nesse ponto, esperamos que você tenha mais lucro. Isso permitirá que você absorva o excesso de perdas fiscais.
Venda de imóveis para alugar
Vender um imóvel alugado não é o mesmo que vender sua residência principal. A fórmula para calcular o ganho ou perda de um imóvel alugado envolve subtrair sua base de custo, ou o preço inicial que você pagou, do preço de venda.Isso permite que você descubra o lucro obtido, semelhante ao cálculo dos ganhos de capital de um investimento.
Base de custo ajustada para propriedade de aluguel
Para encontrar a base de custo de um imóvel alugado, você precisará adicionar alguns valores diferentes. Estes são:
- Preço de compra
- Custos de compra (taxas de título e garantia, comissões de agentes imobiliários, etc.)
- Melhorias (substituição do telhado, novo forno, etc.)
- Custos de venda (taxas de título e garantia, comissões de agentes imobiliários, etc.)
- Depreciação acumulada (conforme relatada em seus formulários fiscais)
Somados, eles equivalem à sua base de custo. Depois de conhecer sua base de custo, você pode subtraí-la do preço de venda. Se o resultado for positivo, você obteve lucro ao vender seu imóvel alugado. Se o resultado for negativo, você sofreu prejuízo.
Os ganhos nas vendas de imóveis para aluguel podem ser tributados em parte como recuperação de depreciação (a uma alíquota de imposto máxima de 25%) e em parte como ganhos de capital (que tem uma alíquota de imposto que depende de sua faixa de renda geral). As vendas de imóveis para aluguel são relatadas no Formulário 4797, e quaisquer cálculos de ganho de capital são relatados no Anexo D.
Bens imóveis e responsabilidade limitada
Como proprietário, você pode pensar em formar uma corporação, sociedade de responsabilidade limitada ou parceria para possuir seus imóveis para alugar. Mas formar uma corporação pode prejudicá-lo na hora do imposto. Isto ocorre porque as taxas favoráveis de ganhos de capital a longo prazo só se aplicam aos contribuintes individuais e não às empresas.
Uma sociedade de responsabilidade limitada, porém, seria capaz de repassar os ganhos de longo prazo aos seus membros. Uma vez que os ganhos são tributados nas declarações fiscais pessoais dos membros, eles são elegíveis para a taxa preferencial de 15% sobre ganhos de longo prazo.
Antes de decidir se precisa formar uma LLC, parceria ou outra entidade, você deve discutir o assunto com um advogado. Eles o ajudarão a compreender e planejar quaisquer resultados jurídicos e financeiros que possam ocorrer como resultado.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o limite de renda para deduções de aluguel de imóveis?
Se você se qualificar, as perdas com aluguel podem ser deduzidas em até US$ 25.000 por ano em todas as suas propriedades alugadas. Se você for casado, apresentar declarações separadas e viver separado de seu cônjuge durante todo o ano, terá um limite de perda de aluguel de até US$ 12.500.
Como posso controlar as receitas e despesas de aluguel?
Você pode acompanhar suas despesas e receitas em um software de contabilidade ou em uma planilha. Seu contador pode ter modelos que também podem ajudá-lo a acompanhar. Esses métodos tornarão mais fáceis os relatórios na hora do imposto.
