O que é um empréstimo para aquisição de casa própria?

Como funcionam os empréstimos imobiliários

Os empréstimos para aquisição de casa própria podem fornecer acesso a grandes quantias de dinheiro e ser um pouco mais fáceis de se qualificar do que outros tipos de empréstimo, porque você está colocando sua casa como garantia. Suponha que sua casa esteja avaliada em $ 300.000 e o saldo da sua hipoteca seja de $ 225.000. São $ 75.000 contra os quais você pode potencialmente pedir um empréstimo (embora na prática seja um pouco menos, devido à relação entre o valor do empréstimo e o empréstimo). No entanto, usar sua casa para garantir um empréstimo apresenta alguns riscos.

A relação entre empréstimo e valor

Os credores geralmente não permitem que você peça emprestado mais de 80% ou mais do valor da sua casa, levando em consideração sua hipoteca de compra original, bem como um possível empréstimo para compra de uma casa própria. A porcentagem do valor disponível da sua casa é chamada de relação empréstimo-valor (LTV). Ao considerar uma primeira e uma segunda hipoteca, os credores desejarão saber o LTV combinado de ambos os empréstimos. O que é um LTV aceitável pode variar de credor para credor. Alguns credores permitem índices LTV combinados de até 85% ou mais, mas normalmente você pagará uma taxa de juros mais alta.

Por exemplo, considere nossa casa de US$ 300.000 no exemplo acima. Supondo que um credor aceite um LTV combinado de 90%, poderíamos emprestar US$ 45.000 adicionais além do saldo pendente do nosso empréstimo hipotecário de US$ 225.000. (US$ 225.000 + US$ 45.000 = US$ 270.000, que é 90% de US$ 300.000.)

Empréstimos para aquisição de imóveis vs. linhas de crédito (HELOCs)

Você provavelmente já ouviu os termos “empréstimo para aquisição de casa” e “linha de crédito para aquisição de casa” usados ​​​​e às vezes usados ​​​​de forma intercambiável, mas eles não são a mesma coisa.

Ao obter um empréstimo para compra de uma casa própria, você receberá uma quantia em dinheiro e a reembolsará ao longo do tempo com pagamentos mensais fixos. Sua taxa de juros será definida no momento do empréstimo e deverá permanecer fixa durante a vigência do empréstimo.Cada pagamento mensal reduz o saldo do seu empréstimo e cobre alguns dos seus custos de juros. Isso é chamado de “empréstimo com amortização”.

Com uma linha de crédito de home equity (HELOC), você não receberá uma quantia fixa em dinheiro. Em vez disso, você receberá uma quantia máxima de dinheiro que poderá emprestar – a linha de crédito – da qual poderá sacar quando quiser. Isso efetivamente permite que você peça emprestado várias vezes, semelhante a um cartão de crédito. Você pode fazer pagamentos menores nos primeiros anos, mas em algum momento o período de saque termina e você deve começar a fazer pagamentos de amortização total que eliminarão o empréstimo.

Um HELOC é uma opção mais flexível, porque você sempre tem controle sobre o saldo do seu empréstimo – e, por extensão, sobre os custos dos juros. Você só pagará juros sobre o valor que realmente usar do seu conjunto de dinheiro disponível.

Como obter um empréstimo para aquisição de casa própria

Inscreva-se com vários credores e compare seus custos, incluindo taxas de juros. Você pode obter estimativas de empréstimos de diversas fontes diferentes, incluindo um originador de empréstimo local, um corretor on-line ou nacional ou seu banco ou cooperativa de crédito preferido.

Os credores verificarão seu crédito e poderão exigir uma avaliação da casa para estabelecer com firmeza o valor justo de mercado de sua propriedade e o valor de seu patrimônio. Várias semanas ou mais podem se passar antes que qualquer dinheiro esteja disponível para você.

Os credores geralmente procuram e baseiam as decisões de aprovação em alguns fatores:

• Provavelmente, você precisará ter pelo menos 15% a 20% do patrimônio líquido em sua propriedade.
• Você deve ter um emprego seguro – pelo menos tanto quanto possível – e um histórico de renda sólido, mesmo que tenha mudado de emprego ocasionalmente.
• Você deve ter um índice de dívida sobre renda (DTI), também conhecido como “índice de despesas com habitação”, de não mais que 36%, embora alguns credores considerem índices de DTI de até 50%.

Se você tiver crédito ruim

Pode ser mais fácil se qualificar para empréstimos imobiliários se você tiver crédito ruim, porque os credores têm uma maneira de gerenciar o risco quando sua casa estiver garantindo o empréstimo. No entanto, a aprovação não é garantida.

Todos os empréstimos hipotecários normalmente exigem documentação extensa, e os empréstimos para aquisição de casa própria só são aprovados se você puder demonstrar capacidade de reembolso. Os credores são obrigados por lei a verificar suas finanças e você terá que fornecer comprovante de renda, acesso a registros fiscais e muito mais. O mesmo requisito legal não existe para HELOCs, mas ainda é muito provável que você seja solicitado a fornecer o mesmo tipo de informação.

Como encontrar o melhor credor de imóveis

O melhor credor para você pode depender de seus objetivos e necessidades. Alguns oferecem bons negócios para índices duvidosos de dívida / rendimento, enquanto outros são conhecidos pelo excelente atendimento ao cliente. Talvez você não queira pagar muito, então procure um credor com taxas baixas ou nenhuma taxa. O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) recomenda a escolha de um credor com base nesses tipos de fatores, bem como limites de empréstimo e taxas de juros.

Peça recomendações à sua rede de amigos e familiares com suas prioridades em mente. Os corretores imobiliários locais conhecem os originadores de empréstimos que fazem o melhor trabalho para seus clientes.

Comprador, cuidado

Esteja ciente de certos sinais de alerta que podem indicar que um determinado credor não é adequado para você ou pode não ser confiável:

• O credor altera os termos do seu empréstimo, como a taxa de juros, logo antes do fechamento, presumindo que você não desistirá nessa data tardia.
• O credor insiste em incluir um pacote de seguro em seu empréstimo. Geralmente, você pode obter sua própria apólice se for necessário seguro.
• O credor está aprovando pagamentos que você realmente não pode pagar – e você sabe que não pode pagá-los. Isto não é motivo de comemoração, mas sim uma bandeira vermelha. Certifique-se de que você pode pagar seus pagamentos mensais analisando primeiro os números.

Se possível, considere esperar um pouco se sua pontuação de crédito estiver abaixo do ideal. Pode ser difícil conseguir até mesmo um empréstimo para compra de uma casa própria se sua pontuação estiver abaixo de 620, então gaste um pouco de tempo tentando primeiro melhorar sua pontuação de crédito.

Alternativas aos empréstimos imobiliários

Você tem algumas outras opções além de cartões de crédito e empréstimos pessoais, se um empréstimo para compra de uma casa não parecer adequado para você.

Refinanciamento de saque

O refinanciamento de saque envolve a substituição de sua hipoteca existente por uma que pague essa hipoteca e lhe dê um pouco – ou muito – dinheiro extra. Você pediria emprestado o suficiente para pagar sua hipoteca e lhe daria uma quantia em dinheiro. Tal como acontece com um empréstimo para compra de uma casa própria, você precisaria de capital suficiente, mas teria apenas um pagamento para se preocupar.

Hipotecas reversas

Essas hipotecas são feitas sob medida para proprietários com 62 anos ou mais, especialmente aqueles que quitaram suas casas. Embora você tenha algumas opções para receber o dinheiro, uma abordagem comum é fazer com que seu credor lhe envie um cheque todo mês, representando uma pequena parte do patrimônio de sua casa. Isso esgota gradualmente seu patrimônio e serão cobrados juros sobre o que você está pedindo emprestado durante o prazo da hipoteca. Você deve permanecer morando em sua casa, ou todo o saldo será devido.

Perguntas frequentes (FAQ)