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A troca com imposto diferido 1031 é um método para evitar temporariamente o imposto sobre ganhos de capital na venda de um investimento ou propriedade comercial. Esta troca de propriedades leva o nome da Seção 1031 do Internal Revenue Code (IRC). Ele permite que você substitua um investimento ou propriedade comercial por uma propriedade semelhante e adie os ganhos de capital na venda se as regras do Internal Revenue Service (IRS) forem meticulosamente seguidas.
Em teoria, um investidor poderia continuar a adiar os ganhos de capital em propriedades de investimento até à sua morte, evitando potencialmente o pagamento de impostos sobre eles. É uma estratégia fiscal e de investimento sábia, bem como uma ferramenta de planejamento imobiliário. Esses impostos podem chegar a 15% a 30% quando os impostos estaduais e federais são combinados.A bolsa 1031 tem sido um componente importante da estratégia de sucesso de inúmeros magos financeiros e gurus imobiliários.
Principais conclusões
- O Congresso mudou e esclareceu algumas das regras para 1.031 trocas na Lei de Reforma Tributária de 1984.
- Apenas certos tipos de propriedades são elegíveis, e uma residência pessoal não é um deles.
- O potencial imóvel substituto deverá ser identificado no prazo de 45 dias, incluindo finais de semana e feriados.
- Geralmente, você tem 180 dias a partir da data em que a propriedade abandonada é transferida ao comprador para fechar a propriedade de substituição, mas há uma exceção.
A lei mudou em 1984
O Congresso aprovou alterações à Secção 1031 da Lei de Reforma Tributária de 1984, depois de uma série de decisões judiciais liberais terem dado aos investidores imobiliários ampla liberdade nos tipos de propriedades que poderiam ser trocadas e nos prazos em que poderiam concluir as trocas. Esta legislação definiu ainda mais a propriedade “semelhante” e estabeleceu um cronograma para a conclusão da troca.
Propriedades qualificadas
Somente imóveis mantidos para uso comercial ou como investimento se qualificam para uma troca 1031. Uma residência pessoal não se qualifica e uma propriedade consertada geralmente não se qualifica porque se enquadra na categoria proibida de propriedade adquirida exclusivamente para revenda. Casas de férias ou segundas residências que não são mantidas como propriedades para aluguel geralmente não se qualificam para o tratamento 1031, mas há um teste de uso sob a Seção 280A do código tributário que pode ser aplicado a essas propriedades.
Observação
Você deve consultar um especialista em impostos para verificar se sua segunda casa ou casa de férias se qualifica de acordo com a Seção 280A. Pode ser se for usado como principal local de negócios ou for alugado, no todo ou em parte.
Terrenos em desenvolvimento para revenda não se qualificam para tratamento de imposto diferido. Ações, títulos, notas e interesses benéficos em uma parceria não são considerados uma forma de propriedade “semelhante” para fins de troca.
A transação deve assumir a forma de uma “troca” e não apenas a venda de um imóvel com a posterior compra de outro. Em primeiro lugar, a propriedade que está a ser vendida e a nova propriedade de substituição devem ser ambas detidas para fins de investimento ou para utilização produtiva num comércio ou negócio. Eles devem ser propriedades “semelhantes”.
As seguintes permutas imobiliárias são exemplos daquelas que se enquadram no requisito de uma permuta qualificada de propriedade “semelhante”:
- Um escritório em troca de um shopping center
- Um shopping center em troca de terra bruta
- Terreno bruto em troca de um edifício industrial
- Um prédio de apartamentos em troca de um edifício industrial
- Um rancho ou fazenda em troca de um prédio de escritórios
Prazos de compra
Antes de 1984, praticamente todas as permutas eram feitas simultaneamente com o fechamento e transferência do imóvel vendido ou abandonado e a compra do novo imóvel ou imóvel de substituição. Além dos problemas encontrados na tentativa de encontrar um imóvel adequado, houve dificuldades com a transferência simultânea de títulos e fundos. A troca atrasada do 1031 evita esses problemas anteriores a 1984, mas são impostos prazos mais rígidos.
Um investidor que deseja realizar uma permuta lista seus imóveis da maneira usual. Quando um comprador avança e o contrato de compra é executado, o vendedor celebra um acordo de troca com um intermediário qualificado que se torna o vendedor substituto. O acordo de troca geralmente exige a cessão do contrato do vendedor ao intermediário. O fechamento ocorre e o intermediário recebe o produto porque o vendedor não pode mexer no dinheiro.
Identificando Propriedades
A primeira restrição temporal, uma regra de 45 dias para identificação, começa neste ponto. O investidor deve fechar ou identificar por escrito uma potencial propriedade substituta no prazo de 45 dias a partir do fechamento e transferência da propriedade original. O período não é negociável e inclui finais de semana e feriados. Toda a bolsa pode ser desqualificada e os impostos certamente virão caso o investidor ultrapasse o prazo.
O investidor pode identificar três propriedades independentemente do seu valor justo de mercado ou um número maior de propriedades, desde que seu valor justo de mercado agregado no final do período de identificação não exceda 200% do valor justo de mercado agregado da propriedade abandonada na data de transferência.
Observação
A troca não falhará se a regra das três propriedades e a regra dos 200% forem excedidas, mas o contribuinte comprar propriedades de substituição identificadas cujo valor justo de mercado seja 95% ou mais do valor justo de mercado agregado de todas as propriedades de substituição identificadas.
Evitando “Bota”
Realisticamente, a maioria dos investidores segue a regra das três propriedades para que possam realizar a devida diligência e selecionar a propriedade que funciona melhor para eles e que será fechada. O objetivo geralmente é negociar para evitar a transferência de “bota” e manter o câmbio livre de impostos.
“Boot” é o dinheiro (ou o valor justo de mercado de) qualquer propriedade não semelhante recebida pelo contribuinte por meio da troca. A inicialização pode ser em dinheiro, uma redução na dívida ou o uso do produto da venda para custos de fechamento que não são considerados despesas de fechamento válidas. As regras que regem o boot em uma bolsa são complexas, e um investidor pode receber inadvertidamente o boot e acabar devendo impostos sem aconselhamento especializado.
Comprando a propriedade de substituição
Quando um imóvel substituto é selecionado, o contribuinte tem 180 dias a partir da data em que o imóvel abandonado foi transferido ao comprador para fechar o novo imóvel substituto. Mas a troca deverá ser concluída até a data anterior se a data de vencimento da declaração fiscal do investidor para o ano fiscal em que a propriedade abandonada foi vendida for anterior à data de término do período de 180 dias.
Observação
Por não haver prorrogações ou exceções a esta regra, é aconselhável agendar o fechamento do imóvel de reposição com antecedência.
A lei exige que o investidor não mexa nos rendimentos da primeira transação, de modo que o intermediário qualificado adquira a propriedade de substituição do vendedor no fechamento e a transfira para o investidor após a conclusão da transação.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é uma troca reversa 1031 com imposto diferido?
Uma troca reversa com imposto diferido 1031 é essencialmente a mesma transação que uma troca 1031, mas é uma troca “reversa” com imposto diferido. A segunda propriedade para investimento é adquirida antes da venda da primeira propriedade.
O que é tributável em uma troca com imposto diferido?
A estratégia 1031 de imposto diferido apenas adia impostos. Isso não ajuda você a evitá-los completamente. Tudo o que normalmente seria tributável ainda é tributável em uma troca com imposto diferido. A única diferença é que os impostos não serão pagos no ano da venda.
