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Como você adiciona um nome a uma escritura e precisa de um advogado para fazer isso? Possuir propriedades em conjunto com seus filhos ou outro beneficiário é um método comum usado para evitar inventário, o complexo processo legal para distribuição de bens. A ideia é que eles herdem a propriedade automaticamente porque já são “proprietários” da sua propriedade. Ele não se torna parte do seu patrimônio porque passa diretamente para eles por força da lei quando você não estiver mais vivo para ser coproprietário da propriedade com eles. Essa pode ser uma opção eficaz se seu objetivo principal for evitar o inventário de seu patrimônio.
Aqui está o que você precisa saber sobre como adicionar um nome à sua escritura, bem como as consequências não intencionais que você deve considerar antes de fazê-lo.
Prepare uma nova escritura para evitar inventário
Idealmente, você não apenas “adicionará” o nome do seu filho à escritura existente. Em vez disso, você criará uma nova escritura com um grupo de proprietários, talvez você, seu cônjuge e seu filho. Vocês se tornarão inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência.
Se você simplesmente adicionar o nome do seu filho à escritura existente, ele não terá necessariamente direito de sobrevivência. Eles não herdarão automaticamente sua parte da propriedade quando você morrer. Adicionar o nome apenas lhes dá uma participação acionária na casa, tanto atualmente quanto no futuro, enquanto sua participação acionária ainda estaria sujeita a inventário.
A criação de uma escritura totalmente nova com direitos de sobrevivência evita este problema. “Sobrevivência” significa que quando um proprietário morre, sua parte na propriedade é transferida por lei para o proprietário ou proprietários que sobreviverem.
Preciso de um advogado?
Você pode comprar o software apropriado ou um formulário de escritura em qualquer loja de materiais de escritório ou site jurídico para criar uma escritura de locação conjunta, mas considere trabalhar com um advogado de planejamento imobiliário local ou com um advogado imobiliário.
Observação
Uma palavra errada ou faltante em sua escritura de locação conjunta pode levar ao inventário da propriedade.
As leis estaduais podem ser muito específicas sobre como uma escritura deve ser redigida para criar direitos de sobrevivência, e esses formulários e software nem sempre são específicos do estado. Pesquise os custos de suas opções e avalie os prós e os contras.
Escrituras do Beneficiário
Uma escritura de beneficiário, às vezes também chamada de escritura de transferência por morte, pode ser uma alternativa à criação de uma escritura com direitos de sobrevivência se você mora em um estado que reconhece esses instrumentos. Cerca de metade de todos os estados o fazem, assim como Washington D.C. A questão não é necessariamente onde você mora – pode ser uma segunda casa ou uma casa de férias. As leis do estado onde o imóvel está fisicamente localizado são as que prevalecem.
Você não está adicionando seu filho como novo proprietário durante sua vida com este tipo de escritura. Em vez disso, eles receberiam sua propriedade somente após sua morte. Uma escritura com direitos de sobrevivência pode ajudá-lo a evitar muitos problemas potenciais que podem surgir se você compartilhar a propriedade com eles enquanto estiver vivo.
Você ou sua propriedade podem dever impostos
Quando você dá a alguém qualquer dinheiro ou propriedade cujo valor exceda um determinado valor, o Internal Revenue Service (IRS) diz que é um presente tributável. Esse valor é de US$ 18.000 ou mais para o ano fiscal de 2024.Isso inclui a criação de uma nova escritura que dê ao seu filho uma participação acionária atual em sua casa, desde que ele não pague em troca o valor justo de mercado.
Observação
Apresente uma declaração de imposto de doação federal no Formulário 709 do IRS para relatar a doação ao IRS se a parcela da propriedade for avaliada em mais de US$ 18.000 e você a doar em 2024. Esse valor pode mudar de ano para ano.
Saude Teu acima de US$ 18.000 seria tributável – para você, não para o destinatário do presente. Esse limite é chamado de exclusão anual do imposto sobre doações e é indexado pela inflação, portanto pode aumentar a cada ano. Mas também está disponível uma isenção vitalícia de imposto sobre doações. Esta isenção permite evitar o pagamento de qualquer imposto sobre doações na transferência.
O Crédito Tributário Unificado
O imposto sobre doações e o imposto sobre heranças compartilham a mesma isenção vitalícia – eles são “unificados”. Se você doar muitos bens caros durante sua vida, preencher o Formulário 709 cada vez efetivamente transfere a Saúde Teu do valor da isenção anual a cada ano para sua isenção vitalícia.
Em última análise, esta abordagem deixa menos isenção de imposto sobre herança para proteger seus ativos restantes dos impostos sobre herança quando você morrer. Mas, como o mesmo crédito protege tanto a doação quanto o seu patrimônio, isso é um tanto discutível.
Dito isso, aqui estão algumas boas notícias: o imposto vitalício sobre doações e a isenção do imposto sobre propriedades é de US$ 13,61 milhões por pessoa em 2024.Se você não tiver ativos que valham mais do que isso no total, você estará protegido contra impostos sobre presentes durante sua vida.
Observação
A maioria das pessoas não acionará impostos sobre heranças quando deixarem uma propriedade para seus herdeiros devido à alta isenção.
Isso é muito de propriedade. Se você puder usar uma escritura de beneficiário, o imposto sobre herança envolvido na transferência da propriedade dessa forma seria coberto pela mesma isenção vitalícia. Lembre-se de que quaisquer ativos que escapem do inventário contribuem para o seu patrimônio tributável.
Questões fiscais sobre ganhos de capital
Seu filho receberá um aumento na base tributária da casa se ela passar para ele quando você morrer, seja por meio de inventário ou por meio de uma escritura de beneficiário. Um aumento na base minimiza qualquer imposto sobre ganhos de capital que eles teriam que pagar se decidissem vender a propriedade por mais do que você pagou por ela.
O imposto sobre ganhos de capital é calculado sobre a diferença entre o preço inicial de compra e o preço de venda do imóvel. O “step-up” eleva o valor da casa até o valor que ela valia na data de sua morte, e não o preço que você pagou quando a comprou.
Se você já é proprietário da propriedade há um tempo considerável, a base intensificada é provavelmente significativamente maior do que o que você pagou por ela, o que é uma coisa boa. Significa que haverá menos diferença entre o preço de compra e de venda – reduzindo o que podem dever em impostos sobre ganhos de capital.
A casa não receberá um aumento de base após a sua morte se você criar um arrendamento conjunto com seu filho, fazendo uma nova escritura durante sua vida. Eles teriam que herdar a casa. Isso significa que seu filho deveria impostos sobre ganhos de capital com base no valor da propriedade quando você a comprou inicialmente.
Problemas potenciais com arrendamentos conjuntos
Você não poderá vender a propriedade, refinanciar a hipoteca ou fazer uma nova hipoteca sem o consentimento do seu filho se conceder a ele a propriedade parcial em uma escritura de locação conjunta. Estas ações requerem o consentimento de todos os proprietários.
Seu filho também pode vender legalmente sua participação na propriedade a terceiros, talvez a um estranho, sem o seu consentimento, se você não redigir a escritura corretamente.
Se o seu filho acabar com uma garantia fiscal, problemas com credores ou em um tribunal de divórcio, o governo, os credores ou seu ex-cônjuge poderão reivindicar a participação do seu filho na propriedade da casa em uma situação de arrendamento conjunto. Nessa situação, a entidade pode penhorar sua propriedade e tentar forçar sua venda para cobrar sua dívida.
Você também fará uma transferência de um ativo que atrasará a elegibilidade ao Medicaid se solicitar assistência dentro de cinco anos após a criação de uma escritura de locação conjunta. Você doou efetivamente uma parte de sua propriedade, o que pode afetar o momento da elegibilidade.
Você deve adicionar alguém à sua escritura?
Embora você possa evitar muitos desses problemas usando uma escritura de beneficiário, a opção de fazê-lo pode não estar disponível onde você mora. Em vez disso, criar uma escritura de locação conjunta com seu filho pode ser um negócio complicado, então você pode consultar um advogado experiente para avaliar os prós e os contras envolvidos em sua situação específica.
Seja qual for a opção que você usar, não se trata apenas de redigir uma nova escritura, assiná-la e colá-la na gaveta da mesa ou no cofre. Você também vai querer registrá-lo no cartório de escrituras do condado para garantir que seja uma questão de registro público.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você adiciona um nome a uma escritura de casa?
Para adicionar o nome de alguém a uma escritura de casa, você precisará preencher um novo formulário, provavelmente uma escritura de renúncia. Isso permite que você passe parte da propriedade para outra pessoa. Provavelmente, você precisará autenticar o documento e arquivá-lo no cartório de registros do seu condado. Um advogado imobiliário pode ajudar se você precisar. Você também pode precisar pagar uma taxa para registrar a nova escritura da casa.
Você precisa pagar um imposto de transferência sobre uma escritura de propriedade ao adicionar um nome?
Os impostos de transferência dependerão de onde você mora e se a transferência da escritura é uma venda, como se você estivesse vendendo sua casa. Se você estiver adicionando um nome a uma escritura, mas não vendendo a casa para essa outra pessoa (você está simplesmente transferindo parte da propriedade), poderá estar isento do pagamento de um imposto de transferência.Se não tiver certeza, consulte um advogado imobiliário ou o cartório de escrituras do seu condado ou estado.
