Como funcionam os empréstimos hipotecários sujeitos a empréstimos imobiliários

Comprar um imóvel “sujeito a” significa que o comprador assume essencialmente o saldo remanescente da hipoteca do vendedor sem torná-lo oficial com o credor. Esta abordagem permite ao comprador adquirir o imóvel sem garantir uma nova hipoteca ou qualificar-se para financiamento através de um credor tradicional. Em vez disso, eles simplesmente assumem a responsabilidade pelo saldo remanescente da hipoteca do vendedor.

É uma estratégia popular entre os investidores imobiliários e, quando as taxas de juros sobem, também pode ser uma opção de financiamento atraente para compradores de casas em geral. No entanto, há várias considerações importantes a ter em mente sobre o risco potencial envolvido. Nestes acordos, o comprador assume efetivamente a dívida hipotecária existente sem quaisquer garantias ou proteções do credor. 

Saiba mais sobre o assunto de compra, como funciona e os prós e contras dessa estratégia.

O que significa comprar “sujeito a” em imóveis?

Comprar sujeito a significa comprar uma casa sujeita à hipoteca existente. Isso significa que o vendedor não está pagando a hipoteca existente. Em vez disso, o comprador assume os pagamentos.O saldo não pago da hipoteca existente é então calculado como parte do preço de compra do comprador.

Por exemplo, suponha que o vendedor tenha feito uma hipoteca de $ 200.000. Eles pagaram US$ 150 mil antes de decidirem vender a casa. Os novos compradores fariam então pagamentos sobre os US$ 50.000 restantes.

Sob acordo, o comprador continua fazendo pagamentos à companhia hipotecária do vendedor. No entanto, não existe um acordo oficial com o credor. O comprador não tem obrigação legal de efetuar os pagamentos. Caso o comprador não pague o empréstimo, a casa poderá ser perdida devido à execução hipotecária. No entanto, estaria no nome do credor hipotecário original (ou seja, do vendedor).

Razões pelas quais um comprador pode comprar um objeto de propriedade

A maior vantagem de comprar um imóvel é que reduz os custos de compra de uma casa. Não há custos de fechamento, taxas de originação, comissões de corretores ou outros custos. Para o investidor imobiliário que planeja alugar ou revender o imóvel no futuro, isso significa mais espaço para lucros.

Para a maioria dos compradores de casas, o principal motivo para comprar propriedades sujeitas é assumir a taxa de juros existente do vendedor. Se as taxas de juros atuais forem de 4% e o vendedor tiver uma taxa de juros fixa de 2%, essa variação de 2% pode fazer uma enorme diferença no pagamento mensal do comprador. Por exemplo:

• Uma hipoteca de $ 200.000 com taxa de juros de 2% é amortizada com um pagamento de $ 739,24 por mês.
• Uma hipoteca de $ 200.000 com taxa de juros de 4% é amortizada com um pagamento de $ 954,83 por mês.
• A economia mensal para um comprador nessas circunstâncias é de US$ 215,59 ou US$ 2.587,08 por ano.

Outra razão pela qual certos compradores estão interessados ​​em comprar uma casa é que eles podem não se qualificar para um empréstimo tradicional com taxas de juros favoráveis. Assumir o empréstimo hipotecário existente pode oferecer melhores condições e custos de juros mais baixos ao longo do tempo.

3 tipos de sujeição a opções

Nem todos os sujeitos a empréstimos têm a mesma aparência. Normalmente, existem três tipos de opções sujeitas.

Um assunto direto para dinheiro para empréstimo

O tipo mais comum de assunto ocorre quando um comprador paga em dinheiro a diferença entre o preço de compra e o saldo do empréstimo existente do vendedor. Por exemplo, se o saldo do empréstimo existente do vendedor for de $ 150.000 e o preço de venda for de $ 200.000, o comprador deverá dar ao vendedor $ 50.000.

Um assunto direto para devolução do vendedor

Os reembolsos do vendedor, também conhecidos como “financiamento do vendedor” ou “financiamento do proprietário”, são mais comumente encontrados na forma de uma segunda hipoteca. O reembolso do vendedor também pode ser um contrato de terreno ou um instrumento de venda de opção de arrendamento.

Por exemplo, suponha que o preço de venda da casa seja $ 200.000, com um saldo de empréstimo existente de $ 150.000. O comprador está fazendo um pagamento inicial de $ 20.000. O vendedor carregaria o saldo restante de US$ 30.000 a uma taxa de juros separada e termos negociados entre as partes. O comprador concordaria em fazer um pagamento ao credor do vendedor e um pagamento separado a uma taxa de juros diferente para o vendedor.

Assunto envolvente para

Um assunto abrangente dá ao vendedor uma substituição de juros porque o vendedor ganha dinheiro com o saldo da hipoteca existente. Um wrap-around é outro empréstimo que contém o primeiro e pode ser financiado pelo vendedor.

Usando o exemplo acima, suponha que a hipoteca existente tenha uma taxa de juros de 2%. Se o preço de venda for $ 200.000 e o comprador pagar $ 20.000, o retorno do vendedor será de $ 180.000.

Ao cobrar 3% do comprador, o vendedor ganha 1% sobre a hipoteca existente de $ 150.000 e 3% sobre a Saúde Teu de $ 30.000. O comprador pagaria 3% sobre $ 180.000.

Sujeito a versus suposição de empréstimo

Em uma transação sujeita a transação, nem o vendedor nem o comprador informam ao credor existente que o vendedor vendeu a propriedade. O comprador começa a efetuar os pagamentos e não obtém autorização do banco para assumir o empréstimo.

Nem todo banco declarará um empréstimo vencido e pagável no momento da transferência. Em determinadas situações, alguns bancos ficam simplesmente satisfeitos por alguém – qualquer pessoa – estar a efetuar os pagamentos.

No entanto, os bancos podem exercer o seu direito de solicitar um empréstimo devido à cláusula de aceleração da hipoteca ou do contrato fiduciário, o que representa um risco para o comprador. Se o comprador não tiver dinheiro em mãos para pagar o empréstimo a pedido do banco, poderá iniciar a execução hipotecária.

A assunção do empréstimo, por outro lado, é diferente da sujeição à transação. Se um comprador assumir um empréstimo, o comprador assume formalmente o empréstimo com a permissão do banco. Este método significa que o nome do vendedor é removido do empréstimo e o comprador se qualifica para o empréstimo, assim como qualquer outro tipo de financiamento.

Geralmente, o banco cobra do comprador uma taxa de suposição para processar uma suposição de empréstimo. A taxa é muito menor do que as taxas para obter um empréstimo convencional.Os empréstimos VA e os empréstimos FHA permitem uma suposição de empréstimo. No entanto, a maioria dos empréstimos convencionais não o faz.

Prós e contras de comprar sujeito a imóveis

Sujeito a propriedades significa uma compra de casa mais rápida e fácil, sem empréstimos hipotecários caros ou difíceis de se qualificar e, potencialmente, mais lucros se você estiver pensando em vender ou revender a casa.

No lado negativo, a sujeição às casas coloca os compradores em risco. Como a propriedade ainda é legalmente de responsabilidade do vendedor, ela poderá ser apreendida caso ele entre em falência. Além disso, o credor pode exigir o pagamento integral se perceber que a casa foi transferida de mãos. Também pode haver complicações com apólices de seguro residencial.

O resultado final

Embora o assunto à venda possa parecer desejável para alguns, ele traz riscos para compradores e vendedores. Antes de celebrar este tipo de acordo, você deve compreender as diversas opções, juntamente com suas vantagens e desvantagens.

Perguntas frequentes (FAQ)