Table of Contents
Você pode vender sua casa para seu filho por um dólar? A resposta curta é sim. Você pode vender uma propriedade para quem quiser, a qualquer preço, se for o proprietário. Mas você realmente quer?
O Internal Revenue Service (IRS) assume a posição de que você está fazendo um presente de $ 199.999 se vender por $ 1 e o valor justo de mercado da casa for de $ 200.000, mesmo se você vender para seu filho.Você poderia estar devendo um imposto federal sobre doações sobre esse valor.
Imposto sobre doações vs. imposto sobre heranças
Você pode pensar que “vender” sua casa para seu filho o ajudará a evitar impostos imobiliários no momento de sua morte, mas o IRS está um passo à sua frente. O imposto federal sobre propriedades e o imposto sobre doações andam de mãos dadas. A principal diferença entre eles é o seu tempo.Quandovocê está transferindo a propriedade de ativos?
Você pode pagar um imposto sobre doações na transferência agora ou seu patrimônio pode pagar um imposto sobre heranças posteriormente. No final das contas, ambos os impostos compartilham a mesma isenção federal de tributação. Se você realmente terá que pagar um imposto depende da extensão de seus ativos e de quão generoso você será ao longo da vida.
Se você não usar o imóvel pós-venda
Digamos que você venda sua casa de US$ 200.000 para seu filho por US$ 1 e não use ou ocupe mais a propriedade. Os US$ 199.999 restantes não escapam da tributação federal porque o IRS trata o valor não compensado de US$ 199.999 como um presente.
O código tributário prevê uma exclusão anual do imposto sobre doações de US$ 18.000 a partir de 2024 (acima dos US$ 17.000 em 2023), por pessoa por ano, de modo que a doação de US$ 199.999 seja reduzida para US$ 181.999. Você não precisa pagar o imposto sobre os primeiros US$ 18.000, mas agora você tem uma escolha a fazer.
Você pode pagar o imposto sobre doações sobre esse valor no ano em que fizer a doação ou pode aplicar esses $ 181.999 à sua isenção vitalícia. Esta isenção é de US$ 13,61 milhões em 2024, acima dos US$ 12,92 milhões em 2023.Você pode doar tanto de uma forma ou de outra – durante sua vida ou de seu patrimônio após sua morte – sem incorrer em doações ou imposto sobre herança.
Observação
A exclusão anual e a isenção vitalícia estão ambas indexadas à inflação, pelo que podem aumentar um pouco de ano para ano. No entanto, a exclusão anual só pode aumentar em incrementos de US$ 1.000, e isso não acontece necessariamente anualmente.
Mais de treze milhões é ummuitode isenção, mas é aqui que fica complicado. Esta isenção vitalícia cobreamboso imposto sobre doações e o imposto sobre heranças. Portanto, supondo que você decida transferir esses US$ 181.999 para sua isenção vitalícia, agora você tem apenas cerca de US$ 13,4 milhões restantes da isenção de US$ 13,61 milhões para proteger seu patrimônio de impostos quando você morrer.
A maioria das pessoas não precisa se preocupar com isso porque a isenção é muito significativa, mas pode não ser o caso em nível estadual. Doze estados e o Distrito de Columbia impõem um imposto sobre heranças, e algumas de suas isenções são muito menores. São apenas US$ 2 milhões em Massachusetts em 2024.Connecticut e Nova York também cobram alguma forma de imposto sobre doações e imposto sobre propriedades.
E se o destinatário vender a propriedade?
Seu filho herda sua base tributária – basicamente o que você pagou pela propriedade – quando você a transfere para ele como um presente durante sua vida. Se eles se virarem e venderem a casa pelo valor de $ 200.000, mas você pagou apenas $ 50.000 pela propriedade, eles deverão relatar e pagar imposto sobre um ganho de capital de $ 150.0000, o preço de venda menos sua base.
Mas há um “avanço” se você mantiver a propriedade e transferi-la para um beneficiário como parte de seu patrimônio. A base do seu filho passa a ser o valor da data de falecimento da propriedade neste caso. Não há ganho de capital nem imposto sobre ganhos de capital devido se seu filho vender a casa por $ 200.000 e esse for o valor justo de mercado.
Se você continuar a usar a propriedade
A imagem muda se você continuar a usar e ocupar a casa depois de ter feito a venda por US$ 1. A continuação da ocupação da residência faz com que todo o valor do imóvel seja incluído no seu patrimônio bruto e sujeito ao imposto predial. O IRS considera que a continuação da ocupação da propriedade fazia parte do negócio.
Em outras palavras, houve um entendimento entre você e seu filho que foi mais ou menos assim: “Venderei minha casa para você por US$ 1, mas você me deixará morar lá o tempo que eu quiser.” As autoridades fiscais sustentaram com sucesso que tal acordo existe, mesmo que não seja por escrito, porque foi exactamente isso que aconteceu.
No entanto, isso ainda não é necessariamente um resultado terrível, porque há aquela isenção vitalícia de US$ 13,61 milhões esperando nos bastidores para cuidar das coisas.
Em vez disso, você aluga a casa
Algumas pessoas pensam que pagar aluguel é a resposta, mas isso também não ajuda. A regra geral é que quando qualquer bem é transferido durante a sua vida, e se você reter os rendimentos do imóvel ou do uso e ocupação do imóvel, o valor total do bem transferido é incluído no seu patrimônio.
Mas há uma exceção se a transferência da propriedade for feita pelo valor total – a transferência foi uma venda e você recebeu outra propriedade ou dinheiro igual ao valor justo de mercado da propriedade.Infelizmente, pagar o aluguel não é o valor total da transferência. Pode ser um valor justo para o uso e ocupação da habitação, mas isso não resolve a questão do imposto sobre heranças, a menos que você pague ao seu filho a totalidade dos $ 200.000.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você transfere propriedade para um membro da família rapidamente?
Transferir propriedade para um membro da família é um processo relativamente simples, mas não custa nada consultar um advogado imobiliário local para garantir que você está seguindo o procedimento correto. Geralmente, você terá que preencher um formulário de escritura que inclua os nomes do concedente e do beneficiário (a pessoa que possui a casa e a pessoa que recebe a propriedade), juntamente com outros detalhes sobre a propriedade. O formulário da escritura deve ser autenticado e arquivado nos escritórios locais apropriados.
Você precisa de seguro de título ao comprar uma casa de um membro da família?
Seu credor provavelmente exigirá um seguro de título se você estiver usando um empréstimo imobiliário para comprar uma casa de um membro da família. O seguro de título é uma boa ideia, mesmo se você não estiver usando uma hipoteca. Ele garante que a casa esteja livre e desembaraçada de quaisquer gravames ou outras restrições ao título. Mesmo que você confie em um membro da sua família, pode haver reclamações sobre a casa das quais eles não têm conhecimento. Obter seguro de título ajuda a protegê-lo.
