Exclusão de venda de casa do imposto sobre ganhos de capital

Os contribuintes que se declaram solteiros podem excluir até US$ 250.000 em lucros do imposto sobre ganhos de capital quando vendem sua residência pessoal principal, graças a uma exclusão de vendas de casas. Os contribuintes casados ​​que declaram em conjunto podem excluir até US$ 500.000 em ganhos.

Essa redução fiscal é a Exclusão da Seção 121, mais comumente chamada de “exclusão de venda de casa”.Saiba mais sobre como funciona e como você pode se beneficiar.

Como funciona a exclusão da venda de casa?

Seu ganho – ou perda – de capital é a diferença entre o preço de venda e sua base na propriedade, que é o que você pagou por ela mais certos custos qualificados. Você teria um ganho de $ 200.000 se comprasse sua casa por $ 150.000 e a vendesse por $ 350.000. Você não teria que declarar nenhum desse dinheiro como renda tributável em sua declaração de imposto de renda se fosse solteiro, porque US$ 200.000 é menos do que a exclusão de US$ 250.000.

Agora, digamos que uma mulher venda sua propriedade principal por US$ 450.000. Ela também o comprou por US$ 150 mil. Seu ganho seria de US$ 300.000 neste caso: US$ 450.000 menos a base de US$ 150.000. Ela teria que relatar um ganho de capital de US$ 50.000 em sua declaração de imposto de renda do ano porque US$ 300.000 são US$ 50.000 a mais do que a exclusão de US$ 250.000.

Calculando sua base de custo e ganho de capital

A fórmula para calcular seu ganho envolve subtrair a base de custo do preço de venda. Comece com o valor que você pagou pela casa e, em seguida, adicione os custos incorridos na compra, como taxas de título, taxas de garantia e comissões de agentes imobiliários.

Agora adicione os custos de quaisquer melhorias importantes que você fez, como substituir o telhado ou o forno. Infelizmente, pintar a sala da família não conta. A palavra-chave aqui é “principal”.

Subtraia qualquer depreciação acumulada que você possa ter sofrido ao longo dos anos, como se você alguma vez fizesse uma dedução no escritório doméstico. O número resultante é a sua base de custo.

Seu ganho de capital seria o preço de venda da sua casa menos a base de custo. Você sofreu uma perda se for um número negativo. Infelizmente, você não pode reivindicar uma dedução por perda na venda de sua casa principal ou de qualquer outro bem pessoal. Você obteve lucro se o número resultante for positivo. Subtraia o valor da sua exclusão e Saude Teu, se houver, será o seu ganho tributável.

A regra de 2 em 5 anos 

Sua propriedade deve ser sua residência principal, não uma propriedade de investimento, para se qualificar para a exclusão de venda de casa. A casa deve ter pertencido e sido usada por pelo menos dois dos últimos cinco anos imediatamente anteriores à data da venda. Porém, os dois anos não precisam ser consecutivos e você não precisa morar lá na data da venda.Isso também é conhecido como “teste de residência”.

Você pode usar essa regra de 2 em 5 anos para excluir seus lucros cada vez que vender sua casa principal, mas isso significa que você pode reivindicar a exclusão apenas uma vez a cada dois anos porque deve passar pelo menos esse tempo em uma residência. Você não pode ter excluído o ganho de outra casa nos últimos dois anos.

Exceções à regra de 2 em 5 anos 

Você poderá excluir pelo menos uma parte de seu ganho se morou em sua casa há menos de 24 meses, mas se qualifica para uma dentre algumas circunstâncias especiais, como uma mudança de local de trabalho, uma mudança relacionada à saúde ou um evento imprevisível.

Conte os meses em que esteve na residência e divida o número por 24. Multiplique essa proporção por $ 250.000 ou por $ 500.000 se for casado e terá direito à dupla exclusão. O resultado é o valor do ganho que você pode excluir do seu lucro tributável.

Por exemplo, você pode ter morado em sua casa por 12 meses e então teve que vendê-la por um motivo qualificado. Você não é casado. Doze meses divididos por 24 meses dão 0,50. Multiplique isso pela sua exclusão máxima de $ 250.000. O resultado: você pode excluir até US$ 125.000 ou 50% do seu lucro.

Você incluiria apenas o valor do seu ganho superior a $ 125.000 como renda tributável em sua declaração de imposto de renda se o seu ganho fosse superior a $ 125.000. Por exemplo, você reportaria e pagaria impostos sobre US$ 25.000 se obtivesse um ganho de US$ 150.000. Você poderia excluir o valor total de sua renda tributável se seu ganho fosse igual ou inferior a US$ 125.000.

Lapsos de qualificação na residência 

Você não precisa contabilizar as ausências temporárias de sua casa como não morar lá. Você tem permissão para passar algum tempo fora de férias, ou por motivos comerciais ou educacionais, desde que ainda mantenha a propriedade como sua residência e pretenda retornar para lá. 

Você também pode se qualificar para uma exclusão parcial se for forçado a se mudar devido a circunstâncias fora do seu controle. Por exemplo, você poderia excluir uma parte de seu ganho se seu local de trabalho mudasse, de modo que você fosse forçado a se mudar antes de morar em sua casa durante os dois anos qualificados. Esta exceção se aplicaria se você iniciasse um novo emprego ou se seu empregador atual exigisse que você se mudasse para um novo local.

Documente sua condição e a situação com uma declaração de seu médico se você for forçado a vender sua casa por motivos médicos ou de saúde. Isso também permite que você more na casa por menos de dois anos e ainda assim se qualifique para a exclusão. Você não precisa arquivar a carta com sua declaração de imposto de renda, mas mantenha-a com seus registros pessoais, caso o IRS queira confirmação.

Você também deseja documentar quaisquer circunstâncias imprevistas que possam forçá-lo a vender sua casa antes de morar lá pelo período de tempo necessário. De acordo com o IRS, uma circunstância imprevista é “um evento que você não poderia razoavelmente ter previsto antes de comprar e ocupar sua casa principal”.

Os membros do serviço ativo não estão sujeitos à regra de residência. Eles podem dispensar a regra por até 10 anos se estiverem em serviço oficial estendido qualificado – o governo ordenou que residissem em residências públicas por pelo menos 90 dias ou por um período de tempo sem uma data de término específica. Eles também se qualificarão se forem colocados em um posto de serviço a 80 quilômetros ou mais de sua casa. Os membros do Peace Corps têm o direito de optar por suspender o período de cinco anos quando servirem fora dos Estados Unidos.

Outros testes de exclusão e regras de qualificação

A regra de propriedade 

Você também deve ter sido proprietário da propriedade por pelo menos dois dos últimos cinco anos. Você pode adquiri-lo quando não mora lá ou pode morar lá por um período de tempo sem realmente possuí-lo.

Por exemplo, se você morou em seu apartamento por dois anos antes de se mudar e alugá-lo para um novo inquilino, vendeu-o três anos depois. Você terá cumprido as regras de propriedade e residência de dois anos porque terá vivido lá por dois anos e será proprietário por cinco.

Os militares podem suspender o período normal de cinco anos por até 10 anos quando estiverem em serviço estendido oficial qualificado em uma estação que fica a pelo menos 80 quilômetros de suas casas e estiverem morando por ordem em residências do governo.

O teste retrospectivo

O teste retrospectivo determina a elegibilidade com base nas vendas anteriores de casas. Se você vendeu uma casa nos últimos dois anos, mas não aceitou a exclusão, ou não vendeu uma casa nos últimos dois anos, você passa no teste retrospectivo e pode reivindicar a exclusão.

Contribuintes casados 

Os contribuintes casados ​​​​devem apresentar declarações conjuntas para reivindicar a exclusão e ambos devem cumprir a regra de residência de dois em cinco anos. No entanto, eles não precisam ter morado na residência ao mesmo tempo e apenas um dos cônjuges deve passar no teste de propriedade.

Um cônjuge sobrevivente pode usar o tempo de residência e propriedade do cônjuge falecido como se um dos cônjuges falecer durante o período de propriedade e o sobrevivente não tiver se casado novamente. 

Contribuintes Divorciados

A propriedade da casa e o tempo de residência do seu ex-cônjuge podem ser considerados seus se você adquirir a propriedade em caso de divórcio. Você pode adicionar esses meses ao seu tempo de propriedade, bem como ao seu tempo de residência, para cumprir as regras de propriedade e residência. 

Relatando o ganho 

Qualquer lucro da venda de sua casa é relatado no Anexo D (Formulário 1040) como um ganho de capital se você obtiver um lucro superior aos valores de exclusão ou se não se qualificar para a exclusão. O ganho é relatado como ganho de capital de curto prazo se você possuir sua casa por um ano ou menos. É relatado como um ganho de longo prazo se você for proprietário da propriedade por mais de um ano. 

Os ganhos de curto prazo são tributados à mesma alíquota de sua renda regular, de acordo com sua faixa fiscal. As alíquotas sobre ganhos de longo prazo são mais favoráveis: zero, 15% ou 20%, dependendo do seu rendimento tributável. O IRS indica que a maioria dos contribuintes não paga mais do que a alíquota de 15%.

Manter registros precisos é fundamental. Certifique-se de que seu corretor de imóveis saiba que você se qualifica para a exclusão, caso o faça, e forneça provas, se necessário. Caso contrário, seu corretor de imóveis deverá emitir um Formulário 1099-S registrando seu lucro e também enviar uma cópia ao IRS. Isso não impedirá que você reivindique a exclusão, mas pode complicar as coisas e você pode precisar da ajuda de um contador para resolver o problema.

E quanto à execução hipotecária ou venda a descoberto?

É improvável que um ganho resulte de circunstâncias infelizes que resultem na execução do seu empréstimo hipotecário pelo seu credor ou na concordância com uma venda a descoberto. Mas qualquer um desses eventos pode resultar em renda tributável para você se o seu credor também “perdoar” ou cancelar qualquer saldo remanescente de sua hipoteca após a venda da propriedade. Consulte um profissional tributário.

Perguntas frequentes (FAQ)