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Quando um comprador de casa não consegue fechar o depósito no prazo, isso pode causar todos os tipos de problemas. O principal problema é que os contratos de compra contêm uma data de aceitação juntamente com uma data de encerramento. Se a data de encerramento não for cumprida, no mínimo o contrato estará em risco; o pior cenário é que o contrato expirou. A ação típica é prorrogar a data de fechamento, mas os vendedores podem não concordar.
Principais conclusões
- Quando um comprador de imóvel residencial não consegue fechar o depósito a tempo, o vendedor deve decidir se deseja prorrogar a data de fechamento.
- Os vendedores podem não querer estender a data de fechamento se acharem que não venderam por um preço alto o suficiente ou se simplesmente não gostarem dos compradores.
- Em outros casos, o vendedor geralmente pede ao comprador que assine um adendo de prorrogação de prazo e descubra por que ele precisa de uma prorrogação.
- Uma estratégia que funciona bem é oferecer a liberação do depósito em dinheiro do comprador ao vendedor antes do fechamento – presumindo que ele tenha certeza de que pode fechar o depósito.
Razões para não prorrogar o fechamento
Depois de algum tempo, os vendedores podem sentir que o valor de sua propriedade aumentou, inspirando-os a não prorrogar o fechamento. Talvez amigos ou parentes tenham afirmado consistentemente que o vendedor não vendeu por um valor que consideravam alto o suficiente. De qualquer forma, o valor presumido desempenha um grande papel na decisão. Em mercados em rápida evolução, os preços tendem a subir.
Além disso, talvez os compradores tenham solicitado uma solicitação de reparos durante o depósito e tenham deixado um gosto ruim na boca do vendedor. Nem todos os compradores e vendedores se dão bem durante o período de depósito e, às vezes, as negociações fracassam e surgem sentimentos negativos. É possível que o vendedor esteja procurando uma desculpa para se livrar dos compradores.
Observação
Um vendedor nem sempre tem o direito legal de cancelar; um tribunal pode ver as coisas de forma diferente. Um advogado pode apresentar um caso para provar que o comprador agiu de boa fé e que a sua intenção era fechar o negócio.
Numa tal situação, o tribunal poderia decidir que um vendedor pode não ter o direito legal de rescindir um contrato simplesmente porque o prazo expirou. Há pouco preto e branco no tribunal. Ainda assim, isso não fará necessariamente com que o vendedor assine um acordo de prorrogação de prazo se o vendedor discordar. O vendedor também pode decidir não vender mais a propriedade.
Razões para o fechamento de uma extensão
Quando um comprador não consegue fechar no prazo, o vendedor geralmente pede que ele assine um adendo de prorrogação de prazo e descubra por que precisa de mais tempo. Após o início da Divulgação Integrada TILA-RESPA (TRID), ou a regra “Saiba antes de dever”, os atrasos no fechamento aumentaram ligeiramente.O TRID teve como objetivo integrar formulários de hipotecas federais exigidos pela Lei da Verdade no Empréstimo e pela Lei de Procedimentos e Liquidação de Imóveis.Em defesa do TRID, muitas vezes, os atrasos se devem à má comunicação entre o credor e o agente de fechamento ou titular.
Uma rejeição na subscrição torna as coisas muito piores. Os mutuários enfrentam um escrutínio extremo para obter um empréstimo. Sem mencionar que, às vezes, coisas do passado que eles pensavam estar enterradas — como vendas a descoberto, execuções hipotecárias e julgamentos pessoais registrados em outros estados — conseguem voltar à tona. O motivo do atraso muitas vezes pode ser atribuído diretamente ao credor.
Os compradores também podem enfrentar problemas relacionados ao trabalho ou à família. Não há garantias de que só porque sua vida está indo bem, tudo continuará assim durante o período de garantia de 30 a 45 dias.
Persuadir um vendedor a assinar uma extensão
Quando um comprador não consegue fechar no prazo, uma estratégia que funciona bem é oferecer a liberação do depósito em dinheiro do comprador ao vendedor antes do fechamento. Isso pressupõe, é claro, que o comprador tenha certeza de que pode fechar o depósito. No entanto, se for apenas uma questão de mais alguns dias, liberar o depósito para o vendedor é o mesmo que colocar seu dinheiro onde está sua boca. Mostra que o comprador está sério e confiante no fechamento e também tira dúvidas do vendedor. Esse dinheiro sério torna-se não reembolsável.
Os oficiais de custódia são normalmente as partes que preparam as instruções para liberar o depósito em dinheiro sério. O documento estabelecerá a possibilidade de o depósito nunca ser encerrado e, caso isso não aconteça, o comprador não receberá o reembolso. Os depósitos em dinheiro são geralmente de 1% a 3% do preço de venda de uma casa.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é o fechamento do depósito de uma casa?
O fechamento do depósito ocorre quando o comprador e o vendedor completam sua parte do acordo. O depósito onde estavam retidos os recursos da transação é encerrado e os valores corretos são liberados para cada parte. Isso pode ou não acontecer na própria data de fechamento, que é quando o título é obtido pelo comprador.
Existem penalidades se um comprador não conseguir fechar no prazo?
Dependendo dos termos do seu contrato, você pode ter que pagar ao vendedor uma multa por cada dia de atraso no fechamento, se você for o comprador, e o atraso for de sua responsabilidade. Você também corre o risco de todo o contrato ser rescindido.
O que acontece se o credor perder a data de fechamento?
Se o credor não aprovar seu empréstimo até a data de fechamento, o contrato de compra poderá expirar. O vendedor pode concordar em adiar a data de fechamento para lhe dar mais tempo para obter o empréstimo, mas não é necessário. Se o seu empréstimo não for aprovado, a venda fracassará completamente.
