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Quando utilizada de forma adequada, a alavancagem imobiliária pode ser uma ferramenta eficaz para os investidores imobiliários aumentarem o retorno do investimento. A chave é evitar tomar decisões sem considerar adequadamente as áreas de risco da alavancagem. Evite esses comportamentos de alto risco e você terá uma chance muito maior de obter sucesso no uso da alavancagem imobiliária.
Principais conclusões
- A alavancagem pode ser uma ótima ferramenta para investidores imobiliários, mas traz vários riscos a serem observados.
- Altos níveis de valorização não são uma garantia, pois o desempenho passado não é um preditor incontestável do futuro.
- A desvantagem dos baixos pagamentos iniciais que os investidores muitas vezes procuram em uma propriedade de investimento é que os pagamentos podem se tornar muito altos.
- Obter um bom financiamento pode levar os investidores a comprar propriedades ruins.
Contando com altos níveis de valorização
Os investidores imobiliários podem ter problemas ao pensar que o que aconteceu antes no mercado imobiliário vai acontecer novamente. A história, no entanto, não é um preditor do futuro. Você não pode confiar no futuro para produzir os mesmos resultados.
Mesmo que o imóvel tenha se valorizado a uma taxa de 12% a 20% há vários anos, contar com a continuidade dessa taxa é uma proposta extremamente arriscada. Isso pode fazer com que você pague a mais pelas propriedades, esperando perceber a diferença na venda com a valorização. Se isso não acontecer, você está segurando uma perda.
Ao planejar seus investimentos imobiliários alavancados, observe três cenários: melhor, pior e mais provável.
Acabar com um pagamento muito alto
Pode parecer um ótimo investimento controlar uma propriedade com uma entrada muito baixa. Você está olhando para os números e vendo um retorno do investimento realmente alto devido ao seu baixo desembolso de caixa.
O problema? Pagamentos mais elevados acarretam maior alavancagem. Se for uma hipoteca, por exemplo, você pode contar com pagamentos mensais e, quanto mais você pedir emprestado, maior será o pagamento mensal.
Se o mercado desacelerar ou suas propriedades apresentarem vagas maiores do que o esperado ou perdas de crédito, você poderá se ver incapaz de manter os pagamentos de hipotecas mais elevados que pareciam bons no início. Se isso acontecer, seu investimento estará em risco.
Permitir que um bom financiamento resulte em uma compra ruim
Muitos investidores pagaram a mais por uma propriedade porque encontraram uma configuração de financiamento unicórnio de alta alavancagem. Dito de outra forma, só porque você pode conseguir um imóvel com muito pouco dinheiro não significa que seja uma boa compra. Observe o valor do imóvel no contexto das tendências atuais e esperadas do mercado. Encontre comparáveis. Por que eles venderam? O que está vendendo na área?
Se o imóvel estiver superfaturado, a valorização será mínima ou, pior, inexistente. Se o mercado se retrair por um tempo, você estará em sérios apuros. Sua propriedade superfaturada será um obstáculo significativo e você não será capaz de descarregá-la sem sofrer prejuízo.
Esquecer que o fluxo de caixa é rei
Se apenas um desses comportamentos de “não fazer” ficar na sua mente, é esse. Erros de julgamento em um ou mais dos outros itens aqui podem ser ignorados se você tiver algo excelente: excelente fluxo de caixa.
Se a sua receita de aluguel menos os custos e despesas da hipoteca está colocando um bom retorno em dinheiro no seu bolso todos os meses, então o fato de a propriedade não ter ganho valor este ano não será um evento tão preocupante. Mas se todos os seus investimentos imobiliários caírem, seu baixo fluxo de caixa poderá causar sérios problemas.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é alavancagem no mercado imobiliário?
A alavancagem no setor imobiliário é o uso da dívida para aumentar o retorno potencial do investimento. O exemplo mais direto para imóveis é uma hipoteca, em que você usa seu próprio dinheiro para alavancar a compra. Na maioria dos casos, um pagamento inicial de 20% (e um bom histórico de crédito) dá a você a propriedade e a casa que deseja. Um pagamento inicial de 20% significa que você está usando uma alavancagem de 80%, e alguns programas de hipotecas podem até permitir que você pague menos.
Quais são os principais riscos do uso de alavancagem no setor imobiliário?
Embora a alavancagem seja uma parte importante do investimento imobiliário, existem riscos significativos, como a não valorização de um imóvel, acabar com um pagamento mensal demasiado elevado, esquecer a importância do fluxo de caixa e deixar que um bom financiamento o convença a fazer uma má compra.
