Table of Contents
PITI é uma sigla que significa “principal, juros, impostos e seguros”. Essas quatro coisas constituem os pagamentos mensais da hipoteca da maioria dos mutuários.
Todos os mutuários com hipoteca têm de pagar impostos sobre a propriedade e seguros, embora nem todos o façam através do pagamento da hipoteca. Os proprietários que compram uma casa em um empreendimento de unidade planejada ou em um complexo de moradias/condomínios também pagam uma taxa de associação de proprietários (HOA), que pode ou não incluir seguro para sua unidade individual.
Principais conclusões
- Os pagamentos de hipotecas consistem em principal, juros, impostos e seguros (PITI).
- Os impostos e seguros sobre a propriedade às vezes são pagos por meio de uma taxa de associação de proprietários.
- Os valores do PITI variam de ano para ano, conforme os impostos e seguros aumentam ou diminuem.
- A hipoteca com taxa ajustável PITI também varia com base nas taxas de juros de um determinado período.
Principal e juros?
O principal é a parte do pagamento da hipoteca que se aplica diretamente ao valor emprestado do seu credor. Alguns diriam que é a parte mais importante do pagamento, porque reduz o saldo não pago da sua hipoteca. O pagamento de juros não reduz a parte principal da sua hipoteca.
Os juros da hipoteca são a principal forma de o credor obter lucro com o seu empréstimo. O credor também pode receber taxas de originação e pontos de desconto, que são pagos para obter uma taxa melhor em uma hipoteca.
As hipotecas são amortizadas, o que significa que você paga o principal a cada pagamento para que o empréstimo seja pago integralmente no final do prazo do empréstimo. A maior parte de um pagamento mensal vai inicialmente para juros, com apenas uma pequena fração do pagamento aplicada ao principal. Conforme o tempo passa e você se aproxima do final do período de amortização, uma parcela maior do pagamento mensal é paga ao principal, com uma quantia menor indo para juros.
Um pagamento mensal de principal e juros
Suponha que você tenha emprestado $ 200.000 com juros de 5% ao longo de 30 anos. O primeiro pagamento do principal e dos juros seria de $ 1.073,64, com os juros representando $ 833,33 e o principal representando $ 240,31. A cada mês, você pagaria um pouco menos de juros e um pouco mais de principal, mas seu pagamento geral permanecerá o mesmo se você tiver uma hipoteca de taxa fixa, que tem a mesma taxa de juros para todo o prazo do empréstimo.
Você pode calcular o principal e os juros usando uma calculadora mensal de pagamento de hipoteca. Você também pode calculá-lo usando duas fórmulas:
P=A/D
D = {[(1 + i)^n] – 1} / [i(1 + i)^n]
Na primeira fórmula,Pé o pagamento mensal eUMé o valor do empréstimo. Em ambas as fórmulas,Dé o fator de desconto. Na segunda fórmula,eué a taxa de juros periódica (a taxa anual dividida por 12, o número de pagamentos em um ano) ené o número de pagamentos periódicos ou o número de pagamentos por ano vezes o número de anos. O sinal de intercalação antes de cadanindica que é um expoente, o que significa que você elevará o que o precede à enésima potência.
Usando o exemplo acima, primeiro calcule queeué 0,00416667, ou 0,05 (5%) dividido por 12. Em seguida, calcule quené 360 porque você está multiplicando 12 (o número de pagamentos por ano) por 30 (o número de anos da hipoteca). Inserir esses números na segunda fórmula resulta em 186,281717.
Divida o valor do empréstimo, $ 200.000, por 186,281717, e você chegará ao pagamento mensal de $ 1.073,64.
Para determinar as partes componentes desse total mensal, primeiro multiplique $ 200.000 por 0,05, o que equivale a $ 10.000. Esse é o valor dos juros que devem ser pagos no primeiro ano. Divida por 12 e você chegará ao pagamento mensal de juros de $ 833,33. Subtraia $ 833,33 do total de principal e juros de $ 1.073,64 e o resultado será $ 240,31 de principal.
Observação
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) também amortiza para que o empréstimo seja pago no final do prazo, mas os pagamentos podem flutuar quando e se o credor ajustar sua taxa de juros.
Impostos
Cada condado tem seu próprio sistema tributário. A taxa pode mudar de ano para ano e, às vezes, as propriedades são reavaliadas na revenda, portanto, você não deve contar com o pagamento de impostos do proprietário anterior permanecendo o mesmo para você. Verifique com o escritório do avaliador do condado informações sobre seus impostos sobre a propriedade.
O momento do seu primeiro pagamento de imposto após o fechamento depende de quanto o credor retém ao configurar a conta fiscal. Você pode presumir que dois a seis meses serão cobrados antecipadamente como parte dos custos de fechamento.
Seguro
Se a sua casa faz parte de um condomínio, a associação do condomínio geralmente mantém uma apólice de seguro geral para o complexo da propriedade do condomínio. A propriedade comunitária geralmente inclui o exterior do edifício, que é pago com as taxas da associação.
Cada associação de condomínio é única, por isso é importante verificar o que está coberto pela apólice geral e quais itens devem ser cobertos pela apólice do seu imóvel. Você ainda pode querer manter uma apólice de seguro sobre o conteúdo e o interior de sua unidade e quaisquer outros itens não cobertos pela apólice geral, e seu credor pode exigir isso. As taxas de associação de condomínio podem ser separadas ou combinadas com outras taxas HOA.
Se você estiver comprando uma casa unifamiliar, precisará obter uma apólice de seguro residencial individual. Não espere até o último minuto para comprar, especialmente se estiver comprando uma casa antiga, que algumas empresas não estão dispostas a segurar.
Você precisará pagar adiantado pelo primeiro ano de cobertura do seguro no fechamento, mas poderá combinar com seu credor o pagamento dos anos subsequentes de cobertura por meio do pagamento da hipoteca.
